Konut: Kim alıyor, neden, nasıl alıyor?
MUSTAFA SÖNMEZ MUSTAFA SÖNMEZ

İnşaat odaklı büyümenin Ak faşizmin alametifarikası olduğunu biliyoruz. Son 13 yılda, tarihinde olmadığı kadar betonlaştı kentler. Sadece kentler mi? Kırlar, sahiller, yaylalar, dere boyları…

Betondan büyümenin bir sonu yok muydu ? Sonu değilse de yorulacağı bir yer vardı. En önemlisi de her yerden mantar gibi fışkıran konutları kim, hangi parayla, ne kadar alabilecekti ? Beklenti şuydu: Şişer,ellerinde kalır, balon yapar ve patlar…

BALON MU?

Tam da öyle olmuyor. Konut piyasası bir şekilde kendini “düzeltiyor”. Bir yandan yatırımlar hız kesti, diğer yandan eldeki yeni konutlar ve yeni olmayanlar bir şekilde satılıyor. Böylece, konut stok sayısı yok elimizde ama, stokların azaldığını tahmin edebiliyoruz ve bahse konu şişkinliğin havası alınmış oluyor.

Sayılarla ifade edebileceğimiz ne var elimizde? TÜİK, her ay, tapu dairelerinden satış verilerini alıyor ve bunları illere göre tasnif edilmiş halde yayımlıyor. Yeni konut mu, ikinci konut mu, ipotekli mi, yani kredili mi alınmış, yoksa kredisiz mi, bunları da görebiliyoruz.

Elimizdeki son data yılın ilk yarısına ait, yani 6 aylık. Ne diyor bize? 2014’ün ilk 6 ayına göre konut satışları genelde yüzde 21 artmış ve 634 bin daireye ulaşmış. Yıllık yüzde 21 artış, kendi başına iyi bir performans. İç tüketimin bu kadar büzüldüğü bir ortamda konutta yüzde 21 artış hayret verici bile bulunabilir.

NEDEN ARTIYOR?

Peki ne oldu da satışlar bu kadar arttı? Krediler mi cazip? Hayır, konut kredileri 2014’ten bu yana pek de cazip değil. Ama yine de konut kredisi stoku, Haziran itibariyle son 12 ayda yüzde 20 artarak 138 milyar TL’ye çıkmış. Zaten son 12 ayın 110 bin daire satışı artışında da 76 bininin ipotekli alındığını görüyoruz. Demek ki, satışların artışında ipotekli-kredili satışlar önemli yer tutmuş.

2015 Haziran itibariyle toplam satışlarda kredili olanların payı yüzde 38’i buluyor. 12 ay önce bu pay yüzde 31 idi.

Konut kredisi kullananların, kullanım için konut alımları da mümkün, yatırım için de... Bunu bilemeyiz.

Profiller farklı farklı; Oturmak içir alan da var, yatırım için alan da. Hatta yatırımı, konut kredisi alarak yapan bile var. Elimdeki birkaç milyonu bankada faizde tuttukça enflasyonda eriyip gidiyor, dövizin ne olacağı belli olmaz, en iyisi daire alayım, davranışı içinde olanlar, konut stoklarını azaltmada epeyi belirleyici. Konutta yüksek prim imkânı ve kira getirilerinin cazibesi, “konuta hücum”un nedenleri arasında ve önemli…

PRİM CAZİBESİ...

Merkez Bankası, birkaç yıldır, konut fiyatlarındaki artışın endeksini tutuyor. Ve bakın konut fiyatları nasıl seyrediyor: Nisan ayı sonunda yıllık artış, Türkiye ortalaması olarak yüzde 18,5. Yani tüketici fiyatlarının 10,5 puan üstünde. Düşünün her şeyin fiyatı yüzde 8 artarken konutunki neredeyse yüzde 19 artıyor. Hele İstanbul, hele İstanbul!...TCMB’ye göre İstanbul’daki konut fiyat artışlarının yıllığı yüzde 29’a yaklaşıyor. Düşünebiliyor musunuz; TÜFE yüzde 8 artarken İstanbul’da konut fiyatları yüzde 29 artıyor. 2014’te aldığınız konutu 2 ay sonra yüzde 30 primle satıyorsunuz. Ancak, dolar bu getiriyi sağladı, o bile riskli…Bu prim, satışların neden beşte birinin İstanbul’da gerçekleştiğini açıklamaya yeter.

Ama aynı pirim, diğer büyük illerde aynı boyutta değil, Yıllık konut fiyat artışı satışların yüzde 6’sının gerçekleştiği İzmir’de yüzde 15’te kaldı, Ankara’nın, satışlardaki payı yüzde 12, yıllık fiyat artışı da yüzde 12…

Buna karşılık, Adana-Mersin, Antalya aksında yüzde 18-19 dolayında konut fiyat artışları… Aydın-Muğla-Denizli alt bölgesinde ise yüzde 24’ü buluyor konut fiyatlarındaki artışlar…

Ayrıca kira gelirleri de konuta yatırımda önemli bir cazibe unsuru. Özellikle büyük kentlerde, hele ki İstanbul’da…Öğrenci yurtlarının yetersizliği kiralık konuta talebi artırıyor, İstanbul’a kısa süreli eğitime gelen yabancı öğrenci talebi de var…Diğer kentlerde de öğrenci talepleri, çalışan alt-orta sınıfın kiralık konut talebi, yatırımı besliyor. Aylık kira gelirleri, mevduat faizinin hep üstünde. Birikimi 2+1 konut almaya yetenler, mevduattan konuta dönüş yapıyorlar, tereddütsüz...

SONRASI?

Peki konutta fiyatlarda artış hep sürer mi? Şimdilik sürüyor. İstanbul büyüsü dinmiş değil. En çok da ekonomik istikrarsızlık etkili. Belirsizlikler karşısında konut, sağlam yatırım görülüyor. “ Yarın ne olacağı belli değil, şimdi alalım gitsin”, davranışı hâkim oluyor; talepler öne çekiliyor.

Serde herkesin başını sokması gereken bir ev sahibi olma kültürel saplantısı da var. Çocuk almasa da, ana-baba bulup buluşturup, aile baskısı ile ev aldırdıkça, talep kolay kolay dinmiyor. Dönemsel tıkanıklıklar olsa da, piyasa canlanıyor.

Ya sonrası? İnşaat, özelikle konut inşaatı, Ak faşizmin her tür imar hukukunu ayaklar altına alıp doludizgin yol açtığı yüksek tempoda sürmez kolay kolay ama bu talep oldukça, ağır aksak da olsa çarklarını yeniden ve yeniden döndürür…