Binlerce ev boşken konut sorunu var

Semra KARDEŞOĞLU

Büyük kentlerde kiracının kira bedeli altında ezilmesine yol açan sıkıntıda her ne kadar ilk gerekçe konut stokunun yetersizliği ve maliyet nedeniyle az konut üretilmesi gibi gözükse de asıl sorun bu kadar basit değil elbette. Tarım politikalarından göçe, inşaata dayalı bir ekonomiden konutun yatırım aracı olarak görülmesine sayısız neden var.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) İstanbul Planlama Ajansı’nın (İPA) konut sorununa yönelik araştırmasında ortaya çıkan detaylar durumu iyi özetliyor. Boş konut sayısı bile bu alandaki çalışmalara ışık tutacak nitelikte. Buna göre 1 milyon 800 bin konut boş durumda. İPA’nın araştırmasında veriler şöyle özetleniyor: "2020 yılı verilerine göre İstanbul’da kayıtlı nüfus 15 milyon 462 bin 452. Kayıtlı mesken sayısı 6 milyon 400 bin. Bu meskenlerin yaklaşık 4 milyon 600 bininde ikamet edildiği bilinmekte. Boş olarak tespit edilen meskenlerin; ikametgahı farklı şehirlerde olan, Türkiye’de kayıt dışı bulunan, geçici olarak İstanbul’da yaşayan kişilere ev sahipliği yaptığı veya ikinci konut olarak kullanıldığı gibi çeşitli yorumlamalar yapılabilmekte ancak konu ile ilgili net bir veri bulunmamakta."

Yine aynı rapora göre, TOKİ'nin ürettiği 51 bin dairenin sadece 678'i alt gelir grubuna yönelik. 2008 sonrası inşa edilmiş olan yapıların yaklaşık 153 bini boş konut. Bu konutların önemli bir bölümü İstanbul’un kuzeyindeki orman alanlarına doğru ilerliyor.

RAKAMLAR FAZLALIK OLDUĞUNU GÖSTERİYOR

Orta Doğu Teknik Üniversitesi (ODTÜ) Şehir ve Bölge Planlama Bölümü Öğretim Üyesi Prof. Dr. Osman Balaban, konut ve kira sorunu üzerine çalışma yürüten isimlerden biri.

Prof. Dr. Balaban, sorunun konut açığı ile açıklanamayacağını söylüyor. Fikir Turu’nda yayımlanan makalesinde AKP döneminde konut üretiminde ciddi bir artış yaşandığını hatırlatan Prof. Dr. Balaban, şunları söyledi: "TÜİK verilerine göre 2002-2020 yılları arasında ülke genelinde 12,5 milyon yeni konut üretildi. Aynı dönemde toplam haneye yaklaşık 4 milyon yeni hane eklendi. Her yeni hane için en az üç yeni konut üretildi. Dışarıdan göçün arttığı 2010 yılı sonrasında yılda ortalama 280 bin yeni haneye karşılık 820 bin yeni konut üretildi. Özellikle büyük kentlerde, nicel olarak bir stok sorunu olduğu söylenemez."

2001 krizi sonrasında inşaata dayalı ekonomik büyümenin gayrimenkul yatırımlarını cazip hale getirdiğini aktaran Balaban BirGün’e yaptığı açıklamada özetle şunları söyledi:

• KAMU ARAZİSİNDEN RANT HEDEFİ: Bu süreçte sadece özel değil kamu da kâr beklentisiyle projelere girişti. Kamu arazileri, kamu-özel işbirliği ile rant yaratan projelere tahsis edildi. Geldiğimiz noktada mevcut konut piyasası yoksul, göçmen, öğrenci gibi farklı kesimlerin ihtiyaçlarına yanıt verebilecek noktada değil. Yoğunlaşma orta-üst ve üst gelir grubuna lüks konut üretme ana hedef. Lüks konutlara yönelik fiyatlar diğer konutların da fiyatını yukarı çekiyor. Dolayısıyla sorun stok yetersizliği değil, nitelik meselesi.

• KOLAY PARA KAZANAN BİR KESİM VAR: Kontrolsüz bir enflasyon var. Gelecek endişesi, işlerin çok kötü gideceği varsayımını da hesaba katarak anormal bir zam yapabiliyor ev sahibi. İyileşme umudu olursa bir miktar kontrol edilebilir. Herkes kendini kurtarmaya çalışıyor, bu esnada elindekilerden maksimum fayda sağlamaya çalışıyor.

• BARINMA DEĞİL YATIRIM ARACI: Öte yandan konut barınma değil yatırım aracı oldu. Bugün basına yansıdı. Bir bakan yardımcısının huzur hakkı adı altında 100 binlerce lira aldığı. Bir bürokratın 300 bin lira maaş aldığı bir ortam. Gelir adaletsizliği çok arttı. Kolay para kazanan bir kesim var. Orta sınıf açısından da en güvenilir yatırım aracı ev. Bankada parası olsa el koyarlar mı diye korkuyor. ‘Tapuyu aldığımda kimse onu benden alamaz’ diyor. Kültürel olarak da böyleydi ama doların son artışıyla insanlar bankada para tutmak yerine ev almayı tercih etmeye başladı. Bu da talebi artırıyor. Bankadaki para rakamdır. Konut ise elle tutulur. Konut fiyatı artınca bu kiraya da yansıyor. Bir de şu var; konut sahibi olanların oranı giderek düşüyor. Belirli gruplarda toplanıyor. Kiracının artması fiyatı da artırıyor. Yabancının konut alışı da artıran nedenlerden.

•NEDEN BOŞ DURUYOR: Ben zaten konut sorunu olmadığını düşünüyorum. Zaten yol köprü havaalanı ve inşaat yapılarak gidiliyor. Ciddi bir stok ürettik. Ankara’da da boş konut oranının yüzde 20 olduğunu düşünüyorum. Konut fazlası var yani. Ama alan aynı kesim. Kiraya vermeye ihtiyacı yok bu kişinin. Verse de kirayı yüksek tutuyor.

Konut stokunda bir boşluk olması beklenir. Ama bunun sağlıklı oranı yüzde 5 en fazla yüzde 10’dur. Bu yüzde 20 - 25 olamaz.

• MERKEZ DIŞINA TAŞININCA YOL MASRAFI ARTIYOR: Konutun nerede olduğu önemli. Üniversite öğrencisi için kampusa yakın olması istenir. Çalışanlar için de aynı şekilde. Yol parası vermez zaman kazanır vs. Zengin kesim için merkez dışında olması büyük bir sıkıntı değil ki. Merkezlerde konut eski. Yenilenemiyor. Dolayısıyla buralarda kalitesiz de olsa fiyatlar yüksek. Öğrenci, göçmen, yoksula yönelik konut yok.

Merkeze gidemiyor, uzağa gitse ulaşım maliyetini artıracak. İki ucu keskin bıçak. Konut piyasası var konut politikası yok. Dolayısıyla piyasa kimden kazanacaksa ona hizmet ediyor.

• SORUN NASIL ÇÖZÜLÜR: TOKİ haneleri mülk sahibi yapmaya odaklı çalışıyor. Oysa kamu eliyle kiracılık sektörünün geliştirilmesine öncelik verilmeli. Bir diğer nokta kira yardımı. Konuta erişmekte zorlanan toplum kesimlerine yapılacak maddi yardımlar. En etkilisi ise kamu otoritesinin, piyasayı denetleyen ve gerektiğinde tamamlayan bir aktör olması.

SAVAŞTAN KÂR ELDE ETMEK İSTEYENLER

Rusya’nın Ukrayna’yı işgali Türkiye’deki kira fiyatlarını da etkiledi. Rus ve Ukraynalıların en çok yaşadığı kent Antalya’da kira fiyatları arttı. Kentte yerleşik Rus ve Ukraynalıların çoğunlukta olduğu Konyaaltı ilçesi Hurma ve Arapsuyu bölgelerindeki dairelerin camlarına asılan satılık ya da kiralık ilanlarının sayısının artması dikkat çekti. Emlakçılara göre ev sahipleri kira bedelini iki katına çıkardı. Konyaaltı ilçesinde gayrimenkul yatırım uzmanı olarak hizmet veren Serkan Senekçi, “Kira fiyatları 3 katına çıktı. 3 bin liraya verdiğimiz 1+1 evler şu anda 7-8 bin lira. Yabancılar 1 yıllık kira bedelini de peşin ödedi” diye konuştu.

EN GENİŞ KİRACI EYLEMİ

Türkiye’de en geniş kapsamlı kiracı eylemini geçtiğimiz yıl eylül ayında üniversite öğrencileri gerçekleştirdi. Pandemide süren uzaktan eğitimin bitişiyle üniversiteye dönen ya da yeni başlayan öğrenciler bir anda büyük bir kira sorunuyla baş başa kaldı. Yurtlar yetersiz, kiralar 2 bin TL’den başlıyordu. Barınamıyoruz diyerek sokağa çıkan öğrencilerin eylemleri İstanbul’la sınırlı kalmadı.

***

AVRUPA’DA SOSYAL KONUT ÇÖZÜMÜ

Konut sorununa karşı ülkeler, farklı çözüm yollarını hayata geçiriyor. İspanya’nın Barselona kentinde iki yıldan uzun süre satış amacıyla boş bırakılan konutlar, yerel yönetim tarafından satın alınıp sosyal konut olarak kiralanıyor. Fransa’da da iki yıldan fazla boş kalan konutların vergisi, kira değerinin yüzde 12,5’inden başlayarak, her geçen yıl bu oranda artırılıyor. İskoçya’da ise yerel yönetimler 1 yıldan uzun süre boş kalan konutların emlak vergisini yüzde 200 oranında artırma yetkisine sahip. Bunun dışında bazı kanunlar ve kamunun politikaları ile sorun çözülmeye çalışılıyor. İPA (İstanbul Planlama Ajansı) verilerine göre alınan bazı önlemler şöyle;

İRLANDA: Batık kredilere bağlı, boş ve fakat oturmaya elverişli konutlar bir tür kamu girişimi tarafından satın alınıp uygun fiyattan 20 yıllığına kiralanmakta.

AVUSTRALYA: İhtiyaç sahiplerine kira için maddi destek sunuluyor. Uygun fiyatlı konut üreten firmalara kamu desteği sağlanmakta.

FRANSA: Paris’te kira ücretlerini belirlemeye yönelik yasa çıkarıldı. Ev sahipleri tarafından talep edilen kiralar belirlenen referans kira ücretinden fazla olamayacağı gibi, kiraya yapılacak zamların da belirlenen kira limitini aşamayacağı garanti altına alındı.

İNGİLTERE: Sosyal konutlar ile düşük gelirli vatandaşların uygun fiyatlara yaşayabilecekleri yaşam alanları sağlamak amaçlanıyor. Ayrıca uzun süre boş olan binalar değerlendirilerek konut stoku yetersizliğinin önlenmesi hedefleniyor.

HOLLANDA: Avrupa’nın en büyük sosyal konut stokuna sahip ülkesi. Sosyal konutlar düşük gelirli, engelli ve yaşlı bireyler gibi dezavantajlı grupları hedefleyerek tasarlandı. 2020 yılında özel sektördeki kira artışları için de maksimum kira sınırı belirlendi. Ayrıca ülkede kiracıların yüzde 53’ünü temsil eden 1,5 milyon üyeli Woonbond isimli kuruluş, kiracıların durumunu iyileştirmek amacıyla çalışıyor. Bir de boş binalara yerleşimi yasal hale getiren bir sistem uygulanmakta. Boş binalarda mülk yıkılana kadar ya da kullanım amacına karar verilene kadar ucuz fiyata geçici olarak kiralanmakta.