Gökdelenler metal mezarlığına dönüşüyor

OZAN GÜNDOĞDU

İstanbul’un çehresi AKP’li yıllarda değişti. Bu değişim ekonomik gelişmelere ve inşaata dayalı büyüme modeline paralel olarak yaşandı. Bir yandan dünyadaki para bolluğundan beslenen Türkiye, kaynaklarını inşaata yatırarak hızla büyümeyi tercih etti. O kadar ki, Cumhurbaşkanı Tayyip Erdoğan 21 Ekim 2017’de Uluslararası Şehir ve Sivil Toplum Kuruluşları Zirvesi’ne katılmış ve “Biz bu şehre (İstanbul’a) ihanet ettik, bundan ben de sorumluyum” demişti. Erdoğan bunu İstanbul’un dikey mimari üzerine inşa edilmesini kast ederek söylemiş ve yatay mimariyi savunduğunu ifade etmişti. Ancak inşaata dayalı büyümenin sürdürülebilir olmadığı uzmanların uyarılarına rağmen yaşayarak öğrenildi. 2010’ların sonunda küresel piyasalarda esen hafif rüzgar Türkiye’nin özgün koşullarının da etkisiyle fırtınaya dönüştü.

Elde kalansa Hollywood filmlerindeki Manhattan’a özenen ancak ülke gerçeğini kavramayan plansızlığın acı bir fotoğrafı oldu. Çarpık kentleşmenin yarattığı kaos kentin çeperlerine kadar yayılıyor, olur olmadık yerlerden fırlayan ve her biri rüşvet çarklarını akla getiren dev gökdelenler kentin ruhuna bıçak gibi saplanıyor. Bu sırada silüetin içindeki tarihi binalar ise silikleşiyor.

Ofislerin üçte biri boş

Peki dışarıdan bakıldığında şaşalı görünen bu gökdelenlerin içinde neler oluyor? Birkaç yıl öncesine kadar binlerce dolar verilerek tutulan ofisler krizden nasıl etkilendi? Gayirmenkul yatırım danışmanlık şirketi Propin, 2019’un son çeyreğine ilişkin yayımladığı raporunda bu sorulara ilişkin veriler bulunuyor. Rapora göre A sınıfı Merkezi İş Alanı (MİA) statüsündeki ofislerin yüzde 31,6’sı boş. Gökdelenlerin yoğunlaştığı bazı ilçelerde bu oran çok daha yüksek. Örneğin boşluk oranının en yüksek olduğu Levent’te ofislerin yüzde 39,7’si boş. Bu oranın en düşük olduğu Etiler’de bile boşluk oranı yüzde 12. Başka bir ifadeyle en iyi ihtimalle ofis olarak organize edilen her 100 metrekarenin 12’si boşta bekliyor. Bu durum aynı zamanda son 10 yılın en yüksek boşluk oranlarını oluşturuyor.

Son 10 yılda 3 katına çıktı

Ancak bu boşluk oranları sadece ekonomik durgunluktan kaynaklanmıyor. Özellikle son 10 yılda inşaata dayalı hızlı büyümenin bir sonucu lüks gökdelenler birbiri ardına inşa edildi. Yine Propin’in raporuna göre 2008 yılında İstanbul’da 2 milyon 200 bin metrekare olan A sınıfı ofis stoku, 2019 yılına gelindiğinde yüzde 186 artışla 6 milyon 300 bin metrekareye yükseldi. Ancak makro göstergeler bu büyümeyle paralel ilerlemedi. 2008 yılındaki 10 bin 931 dolarlık kişisel gelir yıllar içinde dalgalı bir seyir izlese de 2013 yılından beri düzenli olarak geriliyor. En son 2013 yılında 12 bin 480 dolar olan kişisel gelir 2019’un 3’üncü çeyreği itibariyle 8 bin 930 dolara kadar gerilemiş durumda. Buna karşı büyüme motorunun inşaata olan bağımlılığı tedavi edilmedi. 2013’te 3 milyon 200 bin metrekare olan A sınıfı ofis büyüklüğü 2019’a kadar yüzde 97 arttı.

Kiralar 2008’in altında

Gerek ekonomik durgunluk, gerek inşaata dayalı büyümenin yarattığı özgün şartların sonunda, İstanbul’un çehresini değiştiren gökdelenler giderek metal mezarlığına dönüşüyor. Talep yetersizliği ve yükselen döviz kuru nedeniyle kiralar da giderek düşüyor. 2019’un sonunda ise son 10 yılın en düşük kira tutarları görüldü. 2010 yılının başında A sınıfı merkezi iş alanlarında metrekare başına düşen ortalama kira 26,2 dolarken, 2014 yılına kadar bu tutar istikrarlı biçimde yükselerek 32,9 dolara kadar yükseldi. Ancak bu tarihten itibaren ofis kiraları da giderek düşüyor. 2014’ün ardından geçen 5 yılın sonunda metrekare kirası 19,1 dolara kadar gerilemiş durumda. Bu haliyle 2019’daki ofis kiraları dolar cinsinden 2008’deki kiralardan yüzde 27 daha ucuz.

Son 10 yılda boşluk oranları (yüzde)

>> 2010: 11,4

>> 2011: 10,9

>> 2012: 10,6

>> 2013: 16,4

>> 2014: 22,7

>> 2015: 25,8

>> 2016: 25,3

>> 2017: 31,4

>> 2018: 30,4

>> 2019: 32,7

Veri kaynağı: Propin İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış Raporu
*İstanbul Büyükdere aksındaki A sınıfı merkezi işyeri alanlarını kapsamaktadır.