Rant için konuta yatırım …
TÜİK, tapu dairelerinden aldığı bilgilerle, temmuz ayında satılan konut sayılarını açıkladı. Geçen temmuza göre, bu temmuz’da satışlar yüzde 13,5 artmış. Böylece 7 ayın toplamında satışlar 732 bini buldu. Bu sayı, geçen yılın aynı 7 ayında 610 bindi. Demek ki, satışlar yüzde 20 artmış. 2014 durgun bir yıldı, 2013’ün ilk 7 ayına göre satışlar yüzde 10’a yakın düşmüştü, 2014 Temmuz’unun sonunda. Ama bu yıl satışlar yüksek seyrediyor. 2013’ün ilk 7 ayına göre de yüzde 8 artış yaşanıyor. Demek ki, bu yıl satışlar, hem 2013’e , hem 2014’e göre yüksek.
HIZLA ARTIYOR...
Bu kadar kargaşanın bilinmezliğin olduğu ortamda konuttaki bu satış furyası nasıl açıklanmalı?
Konut alımında ana saiklerden biri, barınma için, yani kullanmak, başını sokmak için konut almaktır. Kiracılıktan canına tak eden, biriktirdikleriyle, borçlanarak,(ipotekli) konut alır başını sokar. Türkiye’de aileler özellikle öncelik verir başını sokacak bir konutun olmasına ve büyükler, çocuklara ya yardım ederek, ya teşvik ederek öncelikle konut aldırırlar. Konut almada diğer saik, konutun değer artışından , kira getirisinden de yararlanmak için yatırım amaçlı konut almaktır. Yani rant için konut almak…
TÜİK, son 3 yıldır,yani 2013’ten bu yana tüm Türkiye’nin en ücra köşelerine kadar tapu dairelerinden bilgi toplayarak konut satışlarını veriyor. Bunların ipotekli mi olduğu, birinci el satış mı olduğunu da detaylarda bildiriyor. 2008-2012 dönemi verileri de var ama yanlış başlanmış, il merkezi ve merkez ilçeler alındığı için neredeyse yüzde 60 konut satışı kapsam alanı dışında kalmış, o nedenle 2013 ve sonrasını, önceki yıllarla kıyaslamak mümkün olmuyor.
2013 sonrasının satışları ortalama yılda 1 milyona yaklaşıyor. 2014’te 1 milyon 165 bini bulmuştu. Bu yıl ilk 7 ayın satış temposu korunur da yüzde 20 artış yaşanırsa satışlar yıllık 1 milyon 400 bini bulacak gibi. 2013’te de 1 milyon 158 bindi. Hatırı sayılır bir çıkış…
NEDEN ARTIŞ?
Kuşkusuz bu kadar satın almanın ne kadarının barınma amaçlı, ne kadarının rant amaçlı, yani yatırım için yapıldığını anlamak kolay değil. TÜİK satışların 2013’te yüzde 43’ünün, izleyen yıl yüzde 32’sinin, bu yıl da yüzde 37’sinin kredi ile yapıldığını, ipotekli konut sayısından bize bildiriyor. Peki satışların artışında krediler mi cazibe unsuru? Hayır, konut kredileri 2014’ten bu yana pek de cazip değil. Ama yine de konut kredisi stoku, Temmuz itibariyle son 12 ayda yüzde 20 artarak 139 milyar TL’ye çıkmış. Faiz oranı düşük olmasa da satışların artışında konut kredileri, kaldıraç olarak önemli.
Öte yandan, krediyi ille de barınma amaçlılar kullanır diye bir kural yok, rant amaçlı yatırım için de faizi göze alarak kredi kullanabilirsiniz. Diyelim kendi eviniz var ve bankada da 300 bin liranız var . Araştırırken 500 bin liraya iyi yatırım sayılacak bir daire gördünüz, eldeki paranızı değerlendirmek için, 200 binini de bankadan borçlanarak o daireyi alabilirsiniz. Hem prim yapacağına inandınız, hem de kira getirisi umdunuz. Yani rant için yatırım yaptınız. Buradaki banka kredisini, kullanım amaçlı konut için değil, rant getirisi sağlamak için aldınız.
Dolayısıyla ipotekli konut satışının yüzde 35-40 dolayında olması, satın almaların barınma amaçlı olduğunu göstermiyor.
İSTANBUL RANTI...
Başka bazı veriler, konut alımlarında, özellikle 3 büyük metropolde, hele ki İstanbul’da alımların “rant amaçlı” olduğu yönünde güçlü işaretler veriyor. Bunu teyit edecek bir veri Merkez Bankası’ndan geliyor. TCMB, her ay konut fiyatlarındaki artışları bölgelere göre saptıyor. Nasıl yapıyor bunu? Bankalar, konut kredisi açmadan ekspertizlere konutları değerlendirtip rapor istiyorlar. Merkez Bankası, bankalardan bu inceleme raporlarını alarak belli bir yöntemle fiyat artışlarını saptıyor.
Son veri Nisan ayına ait. Konut fiyatlarında Türkiye ortalaması yüzde 18,5. Yani tüketici fiyatlarının 10,5 puan üstünde. Her şeyin fiyatı yüzde 8 artarken konutunki neredeyse yüzde 19 artıyor. Hele İstanbul!...TCMB’ye göre İstanbul’daki konut fiyat artışlarının yıllığı yüzde 29’a yaklaşıyor. Yani, TÜFE yüzde 8 artarken İstanbul’da konut fiyatları yüzde 29 artıyor. 2014’te aldığınız konutu 12 ay sonra yüzde 30 primle satıyorsunuz. Ancak, dolara yatırım 12 ayda bu getiriyi sağladı, o bile riskli…Bu prim, satışların neden beşte birinin İstanbul’da gerçekleştiğini açıklamaya yetiyor…
Ama aynı prim, diğer büyük illerde aynı boyutta değil, Yıllık konut fiyat artışı satışların yüzde 6’sının gerçekleştiği İzmir’de konut fiyatları yüzde 15 artmış, Ankara’nın, satışlardaki payı yüzde 12, yıllık fiyat artışı da yüzde 12… Ama yine TÜFE’den yüksek.
Adana-Mersin, Antalya aksında konut fiyat artışları yüzde 18-19 dolayında saptanmış. Aydın-Muğla-Denizli alt bölgesinde ise yüzde 24’ü buluyor konutta fiyat artışları…
Ayrıca kira gelirleri de konuta yatırımda önemli bir cazibe unsuru. Özellikle büyük kentlerde, hele ki İstanbul’da… Aylık kira gelirleri, mevduat faizinin hep üstünde. Birikimi 2+1 konut almaya yetenler bile, mevduattan konuta dönüş yapıyorlar, tereddütsüz...Ama burada esas olarak milyarlarca liralık birikimin mevduattan vb. den çözüp yüksek rantlı gayrimenkule bağlayan rantiyelerden söz etmeliyiz.
Özetle, konut üretim ve satın almalarında , rant faktörü, yatırım amaçlı konut faktörü önemli bir yer tutuyor. Bu kadar rantın vergisiz bir cennette gerçekleşmesine izin ise , Ak faşizmin birikim modelinin tercihi…