Ruhsat verilen daire 2 yılda yüzde 78 azaldı: Konut stoku ilk kez eridi

Ozan GÜNDOĞDU

TÜİK 2019 yılına ilişkin yapı izin istatistiklerini yayımladı. Veriler “inşaata dayalı büyümenin sonuna mı gelindi” sorusunu yeniden gündeme getirecek cinsten. Uzmanlar, en iyi ihtimalle konut fazlasının eriyeceği 5 yıl boyunca konut sektöründeki krizin devam edeceği konusunda uzlaşıyor. Sorunun temelinde ise 17 yılın biriken sorunları yatıyor.

AKP iktidarının ilk yıllarından küresel ölçekte faizlerin yükselmeye başladığı 2016’ya kadar Türkiye’de konut bir yatırım aracı haline getirildi. Bu gelişmede döviz kurlarındaki yatay seyir etkili oldu. Öte yandan yabancı sermaye girişleri sayesinde enflasyonun tek haneli rakamlarda seyretmesi uzun vadeli tüketici kredi dağıtılmasının önünü açtı. Bu kredilerin başında da konut kredileri geldi. AKP iktidarının ilk 10 yılında yurttaşların konut kredisi borçları dolar bazında 142 katına çıktı. Bu borçlarla konut talebi ve böylece konut fiyatları artırıldı. AKP döneminde halkın bankalara olan konut kredisi borcu tablo 1’deki gibi.

Faizler yükseliyor, müteahhitler panikte

Konut fiyatları bu gelişmelere bağlı olarak yıllar boyunca istikrarlı bir şekilde artabildi. Böylece tasarruf sahipleri için gayrimenkul satın almak cazip hale geldi. Ancak 2019’la birlikte lale devrinin sonu geldi. Merkez Bankası’nın açıkladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE) özellikle İstanbul’da 2019’da aşağı inmeye başladı. Eğer konut bir yatırım aracı olarak kabul edilirse 2019’da tek kaybettiren araç da konut oldu. Çünkü yükselen faizlerle birlikte hem konut kredisi talebi, hem de tasarruf sahiplerinin konuta ilgisi azaldı. 2010’dan 2018 sonuna kadar konut fiyatları yaklaşık 3 katına çıktı. Ancak bu fiyat artışı 2019’da tersine döndü. İlgili dönemde konut fiyat endeksi puanı tablo 2‘deki gibi.

Yıllardır plansızca yapılan konutların henüz satılamıyor oluşu ise müteahhitlerin korkulu rüyası olmuş durumda. İktidarın buna karşı aldığı önlem ise konut kredilerini kamu bankaları eliyle geniş kesimlere dağıtıp, müteahhitlerin borcunu hızla geniş kesimlerin sırtına yıkmak. Aksi takdirde müteahhitlerin borcu bankacılık sektörünün sırtındaki stresi artırıyor. BDDK verilerine göre 2017 Aralık ayında inşaat sektörünün takibe düşen kredi borcu 6,5 milyar lirayken 2 yıl sonra 2019 Aralık bu tutar 24,1 milyar liraya yükselmiş durumda.

Konut yapımı durdu, çare kredi dağıtmak

TÜİK’in açıkladığı yapı izin istatistikleri ise konutta fetret devrinin başladığını gösteriyor. 2017 yılı boyunca toplam 1 milyon 405 bin 447 daireye ruhsat verilirken bu sayı 2018’de yüzde 52,8 azalarak 663 bin 200 adede geriledi. Bu sert düşüşün 2019’da durması bekleniyordu, ancak umulan olmadı. 2019’da da ruhsat verilen daire sayısı yüzde 54 daha gerileyerek 305 bin 938’e düştü. Ancak yıllarca yeni alınan konut ruhsatı ile ilk el konut satışları birbirini tutmadı. Böylece şu an satılmayı bekleyen 1 milyonun üzerinde konut stoku birikmiş oldu. Son 5 yılda konut stokunun eridiği tek yıl 2019 oldu. İlk el konut satışları ve ruhsat verilen daire sayıları tablo 3‘deki gibi.

Konut stoku ilk kez 2019’da erimeye başladı

Plansızca büyüyen konut sektörü ülkenin satın alma gücünden daha fazla konut inşa etti. Böylece yıllardır konut stoku büyüdü. Ancak sektörün durmasıyla ilk kez 2019’da konut stoku eridi. İlk el konut satışları ve yapı ruhsatı verilen daire sayıları şu şekilde;

İlk el daire satışı Yeni ruhsat verilen daire sayısı

2015: 598 bin 667 897 bin 230

2016: 631 bin 686 1 milyon 6 bin 650

2017: 659 bin 698 1 milyon 405 bin 447

2018: 651 bin 572 663 bin 200

2019: 511 bin 682 305 bin 938

Konut kredisiyle hayat bulan müteahhitlik

AKP döneminin temel büyüme modeli inşaata dayalı oldu. Yabancı sermaye girişleri enflasyonu düşük tutup, döviz kurunun değersiz olmasını sağlayınca bankalar uzun vadeli konut kredileri verebilmeye başladı. Böyle halka dağıtılan konut kredileri AKP’nin ilk 10 yılında 142 katına çıktı. Müteahhitlere bağlanan ekonomi modelinin devamı için borç dağıtmaya devam etmek gerekiyor.

Konut kredisi borcu Dolar cinsinden Lira cinsinden

2003 Aralık: 362 milyon dolar 506 milyon lira

2008 Aralık: 23,2 milyar dolar 35,3 milyar lira

2013 Aralık: 51,5 milyar dolar 109,7 milyar lira

2019 Aralık: 33,7 milyar dolar 199,1 milyar lira

2019’da bir ilk kez fiyatlar geriledi

2010 yılından bu yana konut fiyatları çeşitli nedenlerle sürekli yükseliyor. Ancak 2018’den 2019’a geçerken bir ilk yaşandı ve konut fiyat endeksi puanı ilk kez düştü. Durumu gören ekonomi yönetimi 2019’un ortasında kamu bankalarına zararına konut kredisi dağıtma talimatı vererek fiyatları bir miktar toparladı.

Konut fiyat endeksi puanı (İstanbul)

2010 Ocak: 36

2011 Ocak: 39

2012 Ocak: 42,6

2013 Ocak: 47,8

2014 Ocak: 57,2

2015 Ocak: 71,3

2016 Ocak: 87,2

2017 Ocak: 97,5

2018 Ocak: 101

2019 Ocak: 100