Barınma haktır
Türkiye’de neredeyse her yeni TÜİK bülteni “konut satışlarında rekor” başlığıyla sunuluyor. Bu, resmi söylemde “Vatandaşın ev sahibi olması kolaylaşıyor” diye pazarlanıyor. Oysa aynı veriler bize bambaşka bir hikâye anlatıyor: Satışlar artıyor ama ev sahibi olanların oranı düzenli biçimde düşüyor. Tapu devirleri hızlanırken yurttaşın kalıcı barınma güvencesi zayıflıyor. Bu çelişkiyi anlamak için soruyu yalnızca “Kaç ev satıldı” diye değil, “Kimlere satıldı ve ne için alındı” diye sormak gerekiyor.
Öncelikle altını çizelim: Barınma bir haktır ve konut yaşam hakkının bir aracıdır. Konut, üretim, istihdam ve verimlilik yaratan bir yatırım nesnesi değil; insanın en temel ihtiyacını karşılayan bir araçtır. Ev, parası olanların yatırım portföyünün bir kalemi haline geldiğinde fiyatlar şişer, kiralar tırmanır ve barınma hakkı piyasa içinde eriyip gider. Konut yatırım aracına dönüştükçe toplumun barınma sorunu derinleşir, sosyal adalet duygusu aşınır ve orta-alt gelir gruplarının güvenli barınma imkânları ortadan kalkar.
Bugün konut piyasası, barınma ihtiyacından çok servet biriktirme davranışlarının belirlediği bir alana dönüşmüştür. İnşa edilen yeni projelerin çoğu orta-üst gelir grubuna sesleniyor; kime gittiği sorusu sorulmadan yapılan her yeni inşaat, sosyal konut değil yeni bir rant alanı yaratıyor. Veriler zaten şunu söylüyor: Satışların önemli bir kısmı kredili değil, peşin alımlarla gerçekleşiyor. Bu tablo, barınma ihtiyacı olan yeni haneleri değil, birden fazla konutu olan portföy sahiplerini besliyor.
Sıkça öne sürülen “düşük faizli kredi” çözüm olmuyor. Ne zaman kredi faizlerinde bir gerileme olasılığı gündeme gelse, gayrimenkul fiyatlarının hızla arttığına tanık oluyoruz. Dolayısıyla ev sahibi olma hayali kuran grupların, faiz maliyeti düşse bile konut fiyatı arttığı için ev almanın toplam maliyeti de yükseliyor. Böylece, orta gelirli ve dar gelirli yurttaş için “ucuz kredi” fırsatı daha doğmadan buharlaşıyor. Yani konut finansmanı mevcut eşitsizlikleri yeniden üretiyor.
Deprem sonrası Ankara’ya gelen depremzedeler için kiralık konut ararken tanık olduklarım, verilerle de destekleniyor. Komple bir ya da birkaç bloka sahip olanlarla karşılaştım. Eğer bu kadar çok konutunuz var ise siz artık ortalama bir ev sahibi olarak görülemezsiniz.
Konut piyasası ciddi düzenleme gerektiriyor. Artık bu ülkede artan oranlı çoklu konut vergisini konuşmak lazım. İnsanların içinde oturduğu evlerden alınan emlak vergisi çok düşük tutulmalı; hatta asgari düzeyde olmalı. İçinde oturmadığı, yatırım amaçlı sahip olunan çoklu konutlar için ise vergi oranı artırılmalı, konut sayısı arttıkça vergi yükü de artmalıdır. Böylelikle konutu yatırım aracı olarak görenler, bu yatırımlarının topluma getirdiği maliyetin karşılığında vergilerini de ödemelidir.
Dünyada bu eğilim zaten çok yaygın. Örneğin, Singapur’da, spekülasyonu caydırmak ve konut talebini yönetmek için "Ek Alıcı Damga Vergisi" (ABSD) adı altında kademeli bir vergi uygulaması var. Bu vergi, vatandaşlar için ikinci konutta yüzde 20, üçüncü ve sonraki konutlarda ise yüzde 30 oranında uygulanırken, yabancılar için herhangi bir konutta yüzde 60 gibi istisnai derecede yüksek bir orana ulaşıyor. Bu, piyasaya spekülasyon amaçlı girişi ciddi anlamda maliyetli hale getiren stratejik bir bariyer olarak işlev görüyor.
Birleşik Krallık da benzer şekilde, ek konut alımlarında Damga Vergisi’ne (SDLT) yüzde 2'lik bir ek vergi getirirken İngiltere'deki yerel yönetimlere ikinci evlere yönelik emlak vergisini (council tax) Nisan 2025'ten itibaren iki katına çıkarma yetkisi tanındı. Bu tür politikalar, birincil konut ile yatırım amaçlı konut arasında net bir ayrım yaparak spekülasyonu caydırmayı hedefliyor.
Bir taraftan ev sahibi olma imkânları kalmadığı için yüksek kiralar ödemek zorunda kalan insanlar, diğer tarafta boş duran konutlar. Kiralık ev arzını artırmanın yollarından birisi de “boş konut vergisi”dir. Boş tutulan konutların piyasaya kiralık olarak sunulması teşvik edilerek hem fiyat baskısı azaltılır hem de konutun birikim aracına dönüşmesi frenlenir. Bu tür düzenlemeler barınma ihtiyacını öne çıkarır, emlak spekülasyonunu ise sınırlar.
Ama bunlar da yetmez. Piyasa mekanizmasının barınma hakkını sağlayamadığı açık. Bu yüzden kamu doğrudan sosyal konut üretimine girmelidir. Barınma hakkı piyasaya bırakıldığında en savunmasız olanlar kaybeder; bu yüzden kamu, planlama ve üretim süreçlerine yön veren, standart belirleyen bir rol üstlenmelidir. Nitelikli, erişilebilir ve kira kontrolü olan sosyal konut projeleri yalnızca alt gelir gruplarına değil, orta sınıfın da barınma güvenliğine katkı sunar.
Mesele sadece kaç konut satıldığı değil; kaç yurttaşın barınma hakkına kavuştuğudur. “Rekor satış” manşetlerinin perde arkasındaki bu gerçeği görmek, tartışmayı doğru zemine taşımak için ilk şart. Başarıyı tapu devriyle değil, güvenli bir yuvaya kavuşan insan sayısıyla ölçmenin zamanı çoktan geldi. Eğer barınma hakkını merkeze koymazsak, her yeni istatistik ve her yeni kampanya toplumun geniş kesimleri için yeni bir hayal kırıklığına dönüşmeye devam edecektir.
