Konut yatırım aracı olmaktan çıkmadan barınma hakkı güvence altına alınamaz

Yusuf EKİCİ*

Türkiye’de uzun süredir barınma sorununu tartışıyoruz; fakat bu tartışma, yıllardır neredeyse aynı dar çerçevede sıkışmış durumda. Sorunu yeni konut üretimiyle çözeceğini düşünen yaklaşım, kamuoyunda da karar alıcılar arasında da hâlâ güçlü biçimde karşılık buluyor. Oysa bu yaklaşım, ülkenin gerçek ihtiyaçlarını karşılamaktan uzak olduğu gibi, bugün karşı karşıya kaldığımız krizin nedenlerini de perdeleyen bir noktaya savrulmuş halde. Konuta erişimin giderek zorlaştığı, kiraların hane gelirini aştığı, konut fiyatlarının rasyonaliteyle bağını yitirdiği bir ortamda, yalnızca sayı üzerinden konuşmak hem yanıltıcı hem de sorunu tarif etmekten çok uzak.

Resmi kurumların verileri, ülkede niceliksel anlamda ciddi bir konut açığı bulunmadığını açıkça ortaya koyuyor. Buna rağmen hâlâ her yeni politika metninde “daha fazla konut üretmek” birincil çözüm olarak sunulabiliyor. Oysa barınma krizini yaratan asıl mesele, konutun sayısıyla değil; kim için, hangi nitelikte ve hangi amaçla üretildiğiyle ilgilidir. Fakat daha önemlisi, konutun artık ağırlıklı olarak bir barınma aracı olmaktan çıkıp, yıllardır giderek daha kazançlı bir yatırım nesnesi hâline gelmesidir. Bu kırılma, bugün yaşadığımız bütün sorunların temelini oluşturuyor. Bu nedenle, ne kadar çok konut üretilirse üretilsin, konutun piyasanın doğal birikim ve değer artırma mekanizmasına bırakıldığı koşullarda krizin çözülmesi mümkün değildir.

Türkiye’nin büyük kentlerinde kiraların asgari ücreti aşması artık kimseyi şaşırtmıyor. Bir hanenin gelirinin yarısına, hatta daha fazlasına ulaşan kira bedelleri, piyasada kendiliğinden oluşan bir dengenin değil; konutun yatırım aracı olarak cazibesini koruduğu ve giderek güçlendirdiği bir yapının sonucudur. Bu durum yalnızca ekonomik bir sıkışmayı değil, aynı zamanda mekânsal adaletsizliği de derinleştiriyor. Kent merkezleri yüksek gelir gruplarının erişebildiği alanlara dönüşürken, düşük ve orta gelirli haneler merkeze ulaşım maliyetinin hızla arttığı, altyapı imkânlarının sınırlı olduğu çeperlere itiliyor. Böylece kentsel mekândaki eşitsizlik, toplumsal eşitsizliği sürekli yeniden üretiyor.

KENDİLİĞİNDEN OLUŞMADI

Türkiye’de 11 milyonun üzerinde asgari ücretli çalışanın bulunduğu düşünüldüğünde, kira değerlerinin açlık, yoksulluk ve asgari ücretle olan ilişkisi özellikle büyükşehirlerde barınma krizinin ulaştığı boyutu anlamak açısından kritik bir gösterge niteliği taşıyor. Son 6 yılın verilerine bakıldığında ise tablonun giderek ağırlaştığı net şekilde görünüyor. Nitekim Ekim 2025 verilerine göre İzmir’de ortalama kira bedelinin 28.758 TL’ye yükselmiş olması, bu değerin asgari ücretin üzerine çıktığını; dört kişilik bir ailenin açlık sınırına çok yakın seyrettiğini ve yoksulluk sınırıyla arasında devasa bir uçurum bulunduğunu açıkça ortaya koyuyor.

∗∗∗

(Tablo yazar tarafından üretilmiştir.)

Ne yazık ki kamuoyuna sunulan birçok politika önerisi, hâlâ sorunu yeni yapılaşma alanlarında çözmeyi hedefliyor. Çeperde yeni kent parçaları üretmek, konut sayısını artırmayı çözüm olarak görmek, barınma krizinin temel nedenleriyle hiçbir temas kurmuyor. Türkiye’nin asıl meselesi, yeni yerleşim alanı eksikliği değildir. Aksine, uzun süredir imar planlarının sınırlarının genişletilmesi, kentlerin çeperlerinde düşük yoğunluklu geniş alanların konuta açılması ve bunun sonucunda hem altyapı maliyetlerinin artması hem de kent merkezlerinin boşalması gibi yapısal sorunlarla karşı karşıyayız. Bu yaklaşım, sorunları çözmek yerine büyütüyor.

Asıl mesele, mevcut yapı stokunun kayda değer bir bölümünün depreme dayanıksız olmasıdır. Ülkenin büyük bölümünün aktif fay hatları üzerinde olduğu düşünüldüğünde, deprem riski altındaki konutların milyonlarla ifade edildiği bilinen bir gerçek. Böylesi bir tabloda, riskli yapıların yoğunlaştığı mahallelerde piyasanın kendiliğinden çözüm üretmesini beklemek, yalnızca riskin daha da derinleşmesine hizmet eder. Bugün İstanbul başta olmak üzere birçok büyük kentte, riskli yapıların bulunduğu mahallelerde yaşayanların gelir düzeyi, piyasa mekanizmalarıyla dönüşüme katılmalarını imkânsız kılıyor. Dolayısıyla dönüşüm sorunu, bireylerin çözebileceği bir mesele olmaktan çoktan çıkmış durumda. Bu nedenle tartışmamız gereken asıl konu, mevcut yapı stokunun hangi kamusal araçlarla dönüştürüleceği, bu dönüşümün finansmanının nasıl sağlanacağı ve dönüşümün sosyal maliyetinin kime yüklenip/yüklenmeyeceğidir.

Depreme dayanıklı bir kentleşme yalnızca teknik bir mühendislik problemi değildir. Aynı zamanda bir kamu tercihi, toplumsal adalet meselesi ve politik bir sorumluluktur. Bugün dönüşüm adı altında yapılan uygulamalar, çoğu zaman piyasa aktörlerinin çıkarları doğrultusunda şekillenmektedir; yurttaşların gereksinimlerini değil yatırım potansiyelini önceleyen projeler olarak karşımıza çıkmaktadır. Gerçek anlamda kamusal bir dönüşüm politikası, yalnızca riskli yapıları ortadan kaldırmayı değil; yurttaşların barınma hakkını güvence altına almayı, mahallerin dağılmasını engellemeyi, sosyal dokuyu korumayı ve ekonomik yükün adil bir biçimde dağıtılmasını hedeflemelidir.

∗∗∗

Sosyal konut tartışmalarında da benzer bir kavramsal sorunla karşı karşıyayız. Sosyal konut, tanım olarak mülkiyetin kamuda kaldığı; yurttaşlara belirli sürelerle ve gelir düzeyine göre kullanım hakkı tanıyan bir modeldir. Buna rağmen ülkemizde sosyal konut adı altında sunulan projelerin önemli bir kısmı, “düşük taksitlerle” mülkiyet devrine dayalıdır. Bu yaklaşım, sosyal konutu piyasanın daha yumuşatılmış bir uzantısına dönüştürüyor ve kamusal denetimi imkânsız hale getiriyor. Oysa sosyal konutun işlevi, piyasa koşullarının dışında güvenli, erişilebilir ve istikrarlı bir barınma modeli sunmaktır.

Kamucu bir konut politikası benimsenecekse, üretilen konutların mülkiyetinin kamuda kalması ve kullanım hakkının gelir düzeyine göre tanımlanması zorunludur. Bu model, hem konutun yatırım aracına dönüşmesinin önüne geçer hem de kiraların kontrolsüz biçimde yükselmesine neden olan piyasa mekanizmalarını kırar. Ayrıca sosyal konutun piyasa dışılığını korur; böylece konutun yeniden bir barınma aracı olarak tanımlanmasının yolunu açar.

∗∗∗

Barınma krizini derinleştiren bir diğer faktör de yabancılara satış politikalarının uzun yıllar boyunca neredeyse sınırsız bırakılmasıdır. Bu uygulama, özellikle İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük kentlerde de fiyatların gerçeklikle bağının kopmasını tetiklemiştir. Barınma hakkını önceleyen bir politika, yabancılara satışın mekânsal ve toplumsal etkilerini teknik bir mesele olarak değil, kamu yararı açısından ele almalıdır.

Konutun yatırım aracına dönüşmesini engellemenin en etkili yollarından biri, ikincil ve üçüncül konut alımlarının ciddi biçimde vergilendirilmesidir. Bu vergilerin yalnızca deprem riski altındaki yapı stokunun dönüşümü için kullanılacak, şeffaf ve denetlenebilir bir barınma fonuna aktarılması, dönüşümün finansmanını toplumsal adalet temelinde organize etmeye katkı koyacaktır. Böylece barınma alanında uzun süredir tamamen piyasa mekanizmasına bırakılan fiyat belirleme süreçleri kamu tarafından denetlenebilir olmasını sağlayacaktır. Bütün bunların teknik zeminini oluşturan mevzuatın da bütünlüklü biçimde ele alınması zorunludur. Bugün İmar Kanunu, Büyükşehir Belediyesi Kanunu, Belediye Kanunu ve özellikle Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, özel mülkiyeti ve imar haklarını merkeze alan; kamusal karar alma süreçlerini zorlaştıran; yerel yönetimlerin müdahale kapasitesini sınırlayan bir yapıya sahip. Bu mevzuatın kamucu bir konut politikasıyla uyumlu hale getirilmesi, barınma hakkının güvence altına alınmasının ön koşuludur.

Türkiye’de konut krizini çözmek, yalnızca yeni yapılar inşa etmek değil; konutu yatırım aracı olmaktan çıkaracak, mevcut riskli yapıları kamusal sorumluluk çerçevesinde dönüştürecek, kullanım hakkını merkeze alacak, mülkiyetin kamuda kaldığı modelleri güçlendirecek ve mevzuatı bu anlayış etrafında yeniden düzenleyecek bir iradeyi gerektiriyor.  Aksi halde ne kadar yeni konut da inşa edilse, kentlerin çeperlerinde yeni yapılı çevreler de açılmış olsa, gelir dağılımındaki adaletsizlik giderilmediği ve konut yatırım aracı olmaktan çıkarılmadığı sürece barınma krizi her gün yeniden üretilecektir.

PİYASAYA BIRAKILAMAZ

Gerçek çözüm, barınmayı bir hak olarak yeniden tanımlayan; kentleri piyasa üzerinden değil kamu yararı üzerinden okumayı mümkün kılan; kentsel mekânı toplumsal yaşamın bir zemini olarak gören bir yaklaşımın hayata geçmesindedir. Bu yönde atılacak her adım, yalnızca barınma sorununu değil, kentleşme politikalarının tamamını dönüştürme potansiyeline sahiptir. Barınma hakkının güvence altına alınması, bu ülkede eşit yurttaşlık fikrinin en somut karşılıklarından biri olacaktır.

*Şehir Plancısı