Nasıl Yapmalı? Konut sorununda kabuller sahte çözümler ve nasıl çıkarız?

Ceren Gamze Yaşar - Şehir Plancısı

Deprem sonrası güvenli konut sorunumuz asli gündem olarak yerini aldı hayatımızda. Deprem bölgesinde veya değil, çoğumuzun günde en az bir defa bu konuyu düşündüğüne eminim. Çözene kadar da üstüne düşünmeye devam etmemiz şart ancak çözümü aradığımız yeri de iyi seçmeliyiz, ki bu da sorunu iyi tanımlayarak mümkün.

Bir kere konut sorunumuzun çekirdeğinde konutun piyasalaşması ve finansallaşması, başka bir deyişle bir ihtiyaç değil yatırım aracı olarak görülmesi yatıyor. 

Bu piyasalaşma, her çok paranın döndüğü piyasa gibi yozlaşmayı, denetimsizliği ve plansızlığı getiriyor. Bizim yapı güvensizliğimiz, bu güvensizliği affedip duran periyodik imar afları, plansız kentleşme, her yerin imara açılması, konut fazlası artarken neoklasik iktisatçıların meşhur arz-talep eğrileriyle açıklanamayan fiyatların da artışı ve bizlerin ihtiyacımızı karşılayacak güvenli ve ekonomik yönden erişilebilir konutlara erişemememiz işte tam da bu piyasalaşmadan, dönen paranın büyüklüğünden ve konut pazarının Türkiye’nin başat (ve ölü) “yatırım alanı” olmasından kaynaklanıyor. Bunu cebimize koyduysak ve yurttaş olarak konutu yatırım aracı olarak görmekten vazgeçip ihtiyacımız olduğuna ikna olduysak ilk sorunuz şu olmalı: Ne yapacağız da konut sorunumuz çözülecek? 

Yüzleşmemiz Gereken Gerçekler ve Piyasacı Sahte Çözümler

İlk adım piyasacılığı bırakmak, ikinci adım ise piyasacılığın hayalci vaadlerine kanmayı bırakmak. Bizim milyonlarca güvenli-güvensiz, tarihî-eski-yeni, yenilenmesi veya iyileştirilmesi gereken ya da iyi durumda olan yapımız var. Kilometrelerce alana yayılmış, yüzyıllar içinde katman katman üretilmiş iyi ve kötü yanlarıyla, yeni ve tarihî alanlarıyla, kültürleriyle ve çeşitli arazi kullanımlarıyla (ticaret, eğitim, sağlık, idari, kültür, spor, açık-yeşil, sanayi, hizmet, finans, gündelik ticaret, lojistik, liman, havalimanı vb) şehirlerimiz var. Boş bir beyaz sayfa değil ülkemiz ve topraklarımız, ve kentsel arazi kullanımları dışında devasa tarım alanlarına ve dengeyi korumak için tarım alanlarından da çok olması gereken doğal alanlara (ormanlar, sulak alanlar, içme suyu havzaları, bozkırlar, meralar, çayırlar, göller, bataklıklar, dereler ve diğer doğal arazi biçimleri) ihtiyacımız var. 

En yaygın piyasacı ve hayalci vaat ise tam bir Banker Yakup ya da Çiftlikbank vaadi olan herkese müstakil ev vaadi. Apaçık söylemek gerekirse, herkese müstakil ev yaparak bu piyasa koşullarında alınabilir güvenli konut sorununu çözemeyiz, çünkü:

•Mevcut kentleri ne yapacağız? Tarihine kültürüne acımıyorsak o kadar kullanılmış ve üst üste birikmiş malzeme ve kaynağa da mı acımıyoruz? Yeterli sayıda olmasa da mevcutta güvenli konutları, konut olmayan diğer kentsel yapıları, sağlıklaştırılabilecek ve iyileştirilebilecek yapıları da mı boşaltacağız? Bu çarçurun hesabını kim verecek? (ben söyleyeyim çarçur veya değil, her şey bizim cebimizden çıkıyor, hepsi bizim ürettiğimiz artıdeğer).

•O kadar yapı malzemesini nereden bulacağız? Hesap makinesine eliniz değmişken kaç taş ocağı, kaç çimento fabrikası, ne kadar kum, ne kadar inşaat demiri, ne kadar ahşap yani ağaç gerekiyor, bunlar nereden gelecek, taş ocakları-madenler nerelerde açılacak, neyle gelecek onu da hesaba ekleyelim (mazot parasından kısmak için enkazların şehre yakın diye zeytinliklere döküldüğü bir ülkeyiz biz).

•O tükettiğimiz topraklar tarım alanı, doğal alan ve içme suyu havzası gibi alanlar, kendine yeterli bir tarım ülkesi olmaktan uzaklaştık bu bizi daha da uzaklaştırır, doğal alanları koruma konusunda zaten yetersiziz, iyice tüketelim ne kaynağımız varsa ve yine hepsini birden binaya gömelim diyorsunuz yani? 

•Gündelik hayatımız evden ibaret olmadığına göre diğer ihtiyaçlarımızı bu yaygın dokuda nasıl karşılayacağız? Buraya yapılacak teknik altyapının (yol, kanalizasyon, su, elektrik, iletişim) yayılma yüzünden artan maliyeti ne olacak? Belediyeler yetersiz kaynaklarla çalışırken bunu nasıl karşılayacak? Yürüme mesafesinde olması gereken sosyal altyapının (eğitim, sağlık, açık-yeşil-kamusal alanlar) ve toplu taşıma olanaklarının bu dokuda özel arabaya bağımlı olmadan sağlanması imkânsızken bu ihtiyaçlarımızı nasıl karşılayacağız? Hadi diyelim yaptık, herkes araba alabilecek mi? İçine her gün en ufak ihtiyaç için bile lazım olacak benzini koyabilecek mi? Bu krizde...? 

•Piyasa kafasıyla üretilen bu konutların alım gücümüz dahilinde olacağına nasıl emin olabiliyoruz? Bugün müstakil evler var mı? Var. Bazıları çok pahalı, bazıları da bomboş duruyor çeşitli sebeplerden dolayı. Bu yeni üretilen müstakil evlerin, konut sarkacının bu iki ucuna sapmasını nasıl önleyeceğiz? Bunun için bir kontrol mekanizması öneriliyor mu? Yok.
Bu durumda, bu tür öneriler, kendi ürettiği konutları satmaya çalışan ve bizim bu sorunumuzdan kâr eden müteahhitlerinkinden farklı bir yerde durmuyor. 

Konut Sorunu Nasıl Çözülür? 

Sorunun ne olduğunda ortaklaştıysak (konutun piyasalaşması ve finansallaşması), çözümün ne olmadığında da (her yere müstakil ev yapalım nasıl olsa sığıyor), gerçekçi çözümlere geçiyorum. Eşzamanlı biçimde başlayacak şekilde aşağıda sıralanan kamu yönetimi politikaları ile: 

•Vergiler: Konut pazarında regülasyon şart ve bunun için en güçlü kamu yönetimi aracı vergiler. Geçimliğin ötesinde (3-5) bir sayıda konuta sahip olanlar için (100-300-500 gibi sayılarda konut sahibi rantiyer sınıf) konut sayısı arttıkça kademeli ve ivmeli artan emlak vergisi, boş duran oturma ruhsatlı konutlar için boş ev vergisi, kira gelirleri için hem her bir kira için kademeli belirlenen hem de kira alınan konut sayısına göre çifte kademeli belirlenen kira geliri vergisi.

•Yasal Düzenlemeler: İmar affı uygulamasından kati biçimde vazgeçme, plan tadilatlarına (toplanma alanlarının, yeşil alanların, kamu kullanımlarının imara açılması için, imar hakkı artışları ve kent merkezlerinde bizi bunaltan yoğunluk artışları için ve çeperde müstakil ev vaadi ile imara açılan alanlarda bir anda 8-9 kata çıkan imar hakları için plan tadilatları) denetim ve kısıtlama getirme, plansız yapılaşma ve kentleşmeden kaçınmak için planlama mevzuatını deprem güvenliğini artıracak, kentsel yaşam koşullarımızı iyileştirecek biçimde yenileme ve sıkı biçimde uygulama.

•Yolsuzlukla Mücadele: yapı denetiminde, imar aflarında, göz yumulan kent suçlarında asli sorun inşaat-konut-kentleşme üçlüsünün piyasalaşması ve konut sorununun ilk adımı olan arsa spekülasyonunun önüne, yolsuzlukla mücadele ederek geçme. Lokomotif diyerek övdüğümüz ve ülke ekonomimizi tamamen batırmak üzere olan bu pazarın tamamını formel hale getirme ve kayıp kaçakları önleme; böylelikle yasal düzenlemelerin, kısıtların, planların ve yapı denetimi sürecinin tamamen ve sağlıklı biçimde işlemesini sağlama

•Planlama: Depremden etkilenen bölge başta olmak üzere, bütün deprem riski taşıyan yerleşimleri (kentsel ve kırsal), geniş çerçeveden (Bölge Planı ve Çevre Düzeni Planı) yaklaşarak (Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı) planlar arası tutarlılığı koruyarak ve gerekmedikçe plan tadilatından kaçınarak ulusal öncelikler (güvenli kentler) çerçevesi içinde ancak yerelin ihtiyaç ve özelliklerine göre üretilmiş, yerele özgülenmiş planları üretme. Her planlama faaliyetinin analizle, her analiz sayarak yani istatistikle; nicel ve nitel verilerle başlamasının kabulü, kentlerin yapı ölçeğinde dönüşecek-iyileştirilecek-korunacak (sadece konutlar değil bütün yapı kullanımları için: dükkânlar, okullar, hastaneler) kararını içerecek ve diğer alınması gereken plan kararları (korunacak alanlar, nüfus projeksiyonları, ihtiyaç halinde yeni gelişme alanları, ulaşım ve toplu taşıma, açık-yeşil alan sistemi vb) ile çerçevelenecek planlar ile ilk maddedeki vergilerle toplanan kaynakların bu planları uygulama ve yapı stokunun dönüşümü ve sağlıklaştırılması için ayrılması.

•Üretime Teşvik: konutun yatırım aracı olmaktan çıkarılması ile birlikte üretken yatırım alanlarına, emeğin ve doğanın sömürüsüne engel olunan yeni nesil bir kalkınma anlayışıyla sanayi ve tarım gibi alanlara, araştırmalara ve yeniliklere, gerçekçi ve halkçı destekler verilmesi, ülke ekonomisinin konuta ve inşaata bağımlılığının ortadan kaldırılması ve bu üretken alanlarla (emeğin ve doğanın sömürüsüne neden olmayacak biçimlerde) ikame edilmesi. 

Güvenli, yaşanası ve erişilebilir konut sorunumuzu yıllardır bu adımları atmadığımız için çözemedik, bugün çıkmazdayız ve bu zamana kadar yaptıklarımızın aynısını yaparak çözemeyeceğiz. Yukarıda önerilenler çoğaltılabilir, asgari bir düzeyde yazılmış adımlar bunlar ve bu adımlar zor ancak elzem. Kolay yol bizi berbat bir yere çıkardı; zor olanı talep edelim, bir kere de zor yoldan gidelim ama bu sorunu kalıcı biçimde çözelim.