AVM Cumhuriyeti

Ozan Gündoğdu

1988’de Türkiye’nin ilk AVM’si Galleria açılırken muhtemelen kimse AVM’lerin bir rejimin sembolü haline geleceğini tahmin etmiyordu. Son derece dar ve bir o kadar varlıklı bir çevreye hitap eden bir mekân nasıl olur da günde 6 milyon ziyaretçiye ulaşabilir, küçük esnafın korkulu rüyası haline gelebilirdi?

Bundan 30 yıl önce bu tüketim mabetlerinin hedef kitlesi kentli zengin tabakalardı. Bugün hâlâ çalışan en eski AVM olan Akmerkez ise bu fenomenin en meşhur temsilcisidir. 1990’lı yıllarda Televole gibi magazin programları Akmerkez’e adeta demir atmış böylece Akmerkez futbolcuların, mankenlerin, şarkıcıların gittikçe daha fazla uğrak yeri olmaya başlamıştı. 90’lı yıllar için televizyonun önemi düşünüldüğünde ortaya çıkan gerçek şuydu; Etiler’deki bir AVM’den ibaret olan Akmerkez’i tüm Türkiye haftada en az bir kez görüyordu. Dönemin meşhur mankenleri, şarkıcıları yürüyen merdivenlerden iniyor, çıkıyor, ışıl ışıl dükkânları geziyor, bu esnada sağ çaprazdaki eski sevgilisi futbolcuyla göz göze geliyor ve bu seremoni tüm ülkenin televizyonun başına geçtiği saatlerde ekranlara yansıyordu.

Ancak Akmerkez gibi bir fenomenin kurulmasına rağmen 90’lar AVM sayısının sınırlı kaldığı yıllar oldu. Çünkü az sayıda da olsalar mevcut talebi karşılıyorlardı. Ayrıca bu gösterişli binaları dikmeye niyetlenen müteahhitler yüksek enflasyon koşullarında bankalardan uzun vadeli kredi bulamıyordu. Zira verilen uzun vadeli kredi enflasyon koşullarında banka için bir zaman sonra pul kadar olabilirdi. Müteahhitler için kendi tasarruflarıyla böyle yatırımlara girişmek de pek riskliydi.

***

80’ler ve 90’larda Türkiye’nin paralel evreninde bunlar yaşanırken, aynı yıllar demografik yapının da hızla değiştiği dönem oldu. 1980 nüfus sayımına göre ülkenin yüzde 43,9’u il ve ilçe merkezlerinde, geri kalan yüzde 56,1 belde ve köylerde yaşıyordu. Bu oranlar 1990 nüfus sayımında kent lehine değişerek yüzde 59’a yüzde 41 oldu. 2000’e gelindiğinde ise ülkenin yüzde 64,9’u artık kentlerde yaşamaya başlamıştı. 1980’de 19,6 milyon olan kent nüfusu 2000’de 44 milyonu bulmuştu. Aynı dönemde köy nüfusu ise 25 milyondan 23,7 milyona geriledi. 20 yılda en az 20 milyon insan köyden kente göç etti. Bu durum eşine az rastlanır bir demografik değişimdi ve elbette bu değişim ülkenin siyasetinden ekonomisine ve gündelik hayatın işleyişine kadar ülkenin temel belirleyeni de olmuştu…
Ancak bu değişimi daha da özel kılan şey aynı dönemde kitle iletişiminin tılsımlı enstrümanı televizyonun yaygınlık kazanmasıydı. 90’lı yıllara gelindiğinde artık hemen her evde televizyon vardı veya televizyona ulaşmak eskisinden çok daha kolaydı. Bu da köylerden kente akın eden milyonların Akmerkez fenomeninden haberdar olması, hatta neredeyse her hafta Akmerkez’i duyması ve görmesi anlamına geliyordu.

2000’li yıllarda da köyden kente göç durmadı. 2000’de kentte ikamet eden nüfus 44 milyondan 2010’da 56,2 milyona fırladı. Bu esnada köy nüfusu da 23,7 milyondan 17,5 milyona geriledi. Ancak bu yıllarda değişen tek şey demografik yapı değildi…

***

Türkiye 2001 krizinden bankacılık sistemini güçlendirerek çıktı. Ülkeyi ABD ve AB’yle uyum içinde bir tek parti iktidarı yönetiyordu. Dünyada ise parasal genişleme altın çağını yaşıyor ve dolar bolluğu eşi benzeri görülmemiş seviyeye çıkıyordu. Yapbozun parçaları birleştirildiğinde Türkiye’ye akan para daha kolay tahmin edilebilir. Krizin hemen ardından 2003’te Türkiye’ye giren doğrudan yabancı sermaye 1,2 milyar dolardı. 2004’te bu tutar 2 milyar dolara 2005’te 8,9 milyar dolara, 2006’da ise 19,2 milyar dolara kadar çıktı. Doğrudan yabancı sermaye girişlerinin yanı sıra sıcak para girişleri de eşine az rastlanır büyüklükteydi. 2003’teki cari açık 7,5 milyar dolardı. 2004’te bu tutar 14,2 milyar dolara 2005’te 20,9 milyar dolara 2006’da ise 31,2 milyar dolara çıktı. Bu açıklar aynı zamanda dış borç anlamına gelir.

Yaşanan döviz bolluğu varlık değil borçtu ama dolar kurunu baskılamaya yetmişti. 2002’den 2012’ye kadar geçen 10 yıl boyunca dolar 2 lirayı hiç görmedi. Aynı süre içinde ülkenin dış borcu 129 milyar dolardan 342 milyar dolara çıktı. Dövizin böyle ucuz olduğu 10 yılda ülke adeta bir ithalat cenneti haline geldi. 2002’de 51,5 milyar dolar olan toplam ithalat, 2012’de yüzde 359 artarak 236,5 milyar doları buldu.

Dövizin dış borçlarla baskılanmasıyla enflasyon 2004’te 30 yıl aradan sonra tek haneye inmişti. Yaşanan bu değişim ise güçlenen bankacılık sektörünün devrim yaratmasına zemin hazırladı. Bankalar artık devlete değil özel sektöre ve tüketicilere yüzünü döndü. Enflasyon düştüğüne göre artık uzun vadeli kredi satılabilirdi. Böylece konut kredileri, ihtiyaç kredileri, taşıt kredileri uzun vadeli biçimde yurttaşlara verilirken, aynı şekilde ticari krediler de özel sektöre dağıtılmaya başladı. Bankaların 2005 Ocak’ta konut kredisi alacağı sadece 1,6 milyar dolardı. 2013 Ocak’a gelindiğinde bu tutar 49,7 milyar doları gördü. 8 yılda konut kredisi hacmi tam 31 katına çıktı. Aynı dönemde toplam nakdi kredi hacmi 81,2 milyar dolardan 480,7 milyar dolara fırladı. Değirmenin suyunun yüzde 85’i ise ABD ve AB kaynaklı batı sermayesinden geliyordu.

***

2000’li yılların bu koşulları AVM yatırımını çok cazip hale getirdi. Çünkü geçmişte AVM’lerin yaygınlaşmasının önündeki 3 soru işareti artık cevabını bulmuştu.

1- AVM’yi kim yapacak?

2000’li yıllardan itibaren özellikle inşaat sektörü hızla büyümeye başladı. Belli ki AKP bir süre daha iktidardaydı. Öyleyse hükümetle temaslanmak bir müteahhit için son derece rasyoneldi. Bugünlerde teşhir olan inşaat sektörüyle AKP arasındaki izaha muhtaç ilişkinin tohumları böylece 2000’li yılların başında atıldı. Artık imara kapalı arazi, deprem bölgesi, SİT alanı gibi sorunlar geride kalmıştı. Üstelik bankalardan uzun vadeli krediler de çekilebiliyordu. Böylece risk almak kolaylaştı. Dahası konut kredileri nedeniyle gayrimenkul fiyatları giderek yükseliyordu. Bu da müteahhitlerin daha da zenginleşmesi demekti. Bazı imtiyazlı müteahhitler kamu ihaleleriyle semirtildi. Çılgın projeler ise 2010’lu yıllara damga vuran sermaye birikim modeline döndü. AVM yatırımına girişecek sermaye derinliği böylece oluşmuştu.

2- AVM’ye kim gidecek?

Dolar 10 yıl boyunca yerinde saydığı için ithal ürünler eskisinden çok daha ucuzdu. O kadar ki yerli ürünle ithal ikamesi arasında neredeyse fark yoktu. Ayrıca Batı’dan Türkiye’ye bankacılık sistemi aracılığıyla giren para akacak mecra arıyordu. Tüketicilerin cebinde artık böylece üçer beşer tane kredi kartı bulunuyordu. Yetmezse ihtiyaç kredileri bir telefon uzaktaydı. O kadar ki sokakta kredi kartı satılıyordu. Böylece dayanıklı tüketim malları olan mobilya, beyaz eşya, elektronik aletlere, ayrıca yarı dayanıklı mallardan olan ayakkabı, giyim ve tekstil ürünlerine ilgi arttı. 2003 Mart’ında 807 milyon dolar olan ihtiyaç kredisi borcu bugün 44,7 milyar dolar. Aynı dönemde bireysel kredi kartı borcu ise 2,7 milyar dolardan 17,5 milyar dolara yükseldi.

3- AVM’yi kim sevecek?

20 milyondan fazla insanın yeni evi artık kentlerdi. Ancak kentlerde bu nüfusun sosyal hayatını kotaracak altyapı bulunmuyordu. Sinemalar, tiyatrolar, müzeler, kütüphaneler kentlerin bu yeni nüfusuna ne yetebilecek kadar fazlaydı ne de bu yeni nüfusun böyle bir talebi bulunuyordu. Hükümetlerin de buraya dönük ilerici bir hamlesi bulunmadı. Üstelik onlarca yıl köyden kente göç eden milyonlara kent ve kentli diye anlatılan şey Etiler’den ibaretti. Akmerkez ise tarım toplumundan neoliberalizme transit geçen ülkenin refah sembolüydü. Işıl ışıl spotları, yürüyen merdivenleri, otomatik açılan kapıları, süs havuzlarıyla AVM’ler yeni kamusal alanlar olmak için idealdi. Üstelik içeri girmek için güvenlik seremonisi gerekiyordu ki bu aynı zamanda bir yere ‘kabul edilmek’ anlamı taşıyordu. Böylece bu etkileyici yapılar seçmenin gözünde gelişmişliğin de temel göstergesi oluyor, iktidara rıza üretmeye başlıyordu. Süreçten AKP de memnundu.

Bu uygun koşulları fark eden müteahhitler ve bankalar kafa kafaya verdiler ve AVM’ler için bir finansman modeli icat ettiler. Adım adım süreç şu şekilde ilerliyor.

Adım 1: AVM yapmaya niyetlenen müteahhit, ilişkide olduğu partinin belediyesinden (çoğu zaman AKP…) veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndaki ilişkilerinden arsayı kapatır. (2019 itibariyle İstanbul’daki 493 deprem toplanma bölgesinin 416 tanesi ya AVM oldu ya da rezidans)

Adım 2: Arsa kapatma işi bittikten sonra proje hazırlanır ve bankaya sunulur. Bankadan en az 10 yıl vadeli kredi çekilir. Böylece ilk yatırımın finansman problemi çözülmüştür. (2005 Mart’ta 3,3 milyar dolar olan inşaat sektörünün kredi borcu bu vb. kredilerle 2018 Mart’ta 50 milyar dolara yükseldi)

Adım 3: Kredilerin vadesi AVM’yi dolduran dükkanların kiralarıyla ödenir. Hatta çoğu zaman vade boyunca AVM’yi banka işletir. Vade bittiğinde ise banka borcu kapanır, AVM mülkiyeti etiyle kemiğiyle müteahhitin olur. Böylece müteahhit, cebinden neredeyse tek kuruş harcamadan 10 yıl içinde kentin gözde mekanlarından birinde hem arsa kapatmış hem de lüks bir AVM’nin sahibi haline gelmiş olur.

Bu hikâyede tek risk bulunur; dükkanların kapanması ve böylece kira ödemelerinin aksayarak banka borcunun ödenememesi. Ancak bu durum Covid-19 salgınına kadar nadiren göründü.

Covid-19 olmayanı oldurdu ve tüm ülkede AVM’leri kapattı. Müteahhitlerin 2 aylık toplayamadığı kira 2020 itibariyle 7 milyar liradan fazla. Bu ise zaten borç batağında olan ve AVM borçları da halen devam eden müteahhitler için kabustan farksız. AKP, bu sahte refah mabetlerinin yarattığı rızayı biliyor, müteahhitleri ise kırmaktan hiç hoşlanmıyor…


***

Yukarıda saydığımız bu koşullar Türkiye’yi bir AVM cenneti haline getirdi. 1993’te Türkiye’de 2 AVM varken 2014 yılı itibariyle 111’i İstanbul’da olmak üzere Türkiye genelinde 361 AVM bulunuyor. Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hüseyin Altaş ise 2019 yılı temmuz ayı itibariyle bu sayının 432’yi bulduğu açıkladı. Son 5 yıldır her ay 1 AVM açılıyor. Belli büyüklüğe erişen neredeyse her müteahhit mutlaka AVM işine giriyor.

Cushman & Wakefield tarafından hazırlanan "Avrupa Alışveriş Merkezleri Geliştirme Raporu" başlıklı araştırmanın sonuçlarına göre 2018’de Avrupa’da 2,6 milyon metrekare genişliğinde AVM açıldı. Açılan AVM’lerin 525 bin metrekaresi Türkiye’den. Böylece 2018’de Avrupa’da en çok AVM açılan ülke Türkiye olmuş oldu. Aynı çalışmaya göre Doğu Avrupa’da en çok AVM açılan il İstanbul, üçüncü il ise Ankara.

Bugün AVM’lerin ülkemizde kapladığı alan 13 milyon metrekareye ulaşmış durumda ve giderek artıyor. Bu büyüklük yaklaşık 7 bin futbol sahasına eş değer.

Gayrimenkul danışmanlık şirketi JLL Türkiye’nin 2018 yılını kapsayan ‘Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu’na göre AVM’lerin metrekare kira bedeli 325 lira ve boşluk oranı yüzde 21. Yani 2018 itibariyle yaklaşık 10 milyon metrekarelik AVM dükkanı her metrekare için 325 liradan toplam 3,25 milyar lirayı kira olarak AVM sahiplerine ödüyor. Üstelik bu aylık tutar… Pastanın yıllık büyüklüğü ise 40 milyar liraya dayanıyor.

AVM’ler neden açıldı?

AVM işine giren müteahhidin aldığı en büyük risk AVM’yi açtıktan sonra dükkanların kiralanmaması veya kiracıların dükkanı kapatması. Ancak bu sorun yukarıda saydığımız sosyolojik nedenlerle bu zamana kadar neredeyse hep aşıldı. Kent sakinleri AVM’leri hiçbir ülkede olmadığı kadar çok sevdi. AYD’nin “AVM ziyaretçisi büyüteç altında 2014” adlı raporuna göre AVM’ye giden yurttaşlar bu ziyaretlerini ayda ortalama 6,4 kez gerçekleştiriyorlar. En çok AVM ziyareti yapılan bölge ise 9,4 ziyaret sayısıyla Orta Anadolu.

Ancak Covid-19 olmayanı oldurdu ve tüm ülkede AVM’leri kapattı. Yukarıdaki kira hesabıyla müteahhitlerin 2 aylık toplayamadığı kira 2020 itibariyle 7 milyar liradan fazla. Bu ise zaten borç batağında olan ve AVM borçları da halen devam eden müteahhitler için kabustan farksız. AKP, bu sahte refah mabetlerinin yarattığı rızayı biliyor, müteahhitleri ise kırmaktan hiç hoşlanmıyor…