Kira çıkmazı

Ekonomi Servisi

Ekonomik krizin giderek derinleşmesi, ev kiralarının önlenemeyen yükselişi ev sahipleri ve kiracıları karşı karşıya getirmeye devam ediyor. Kira tartışmasıyla başlayan şiddet olayları giderek tırmanırken, kira davalarındaki artış mahkemeleri kilitleme noktasına getirdi. AKP iktidarının yüzde 25 zam sınırı, arabulucu uygulaması ve boş eve vergi düzenlemeleri ise soruna çözüm olmaktan uzak görünüyor.

KİRALAR NEDEN ARTIYOR?

Kira fiyatlarının önlenemez yükselişi, kötü ekonomi yönetimi sonucu ortaya çıkan yüksek enflasyonun bir yansıması. İnşaat için gerekli malzeme fiyatları ve işgücü maliyetlerinin artması hem yeni inşa edilen konut fiyatlarını artırırken, konut üretiminin azalmasına, mevcut ev fiyatlarının yükselmesine neden oluyor. Sektör temsilcileri fiyat artışlarına rağmen konut talebinde azalma olmadığını, aksine ciddi bir talep karşısında yeteri kadar ev stoku bulunmadığını belirtiyor. Fiyat artışlarının tek nedeni, inşaat sektöründe yaşanan dövize bağlı maliyet artışı değil. Türk Lirası'na duyulan güvensizliğin artmasıyla birlikte gayrimenkul yatırım aracına dönüştü. Enflasyondan kaçmak isteyen yurttaşlar, varlıklarını TL'den çekerek gayrimenkule çevirmeye başladı.

Ülke nüfusunun artması, deprem bölgesinden batıya yaşanan iç göç, Rusya-Ukrayna savaşı, Suriye, Afganistan kaynaklı yoğun dış göçün yarattığı talebe karşın yeterli konut stokunun bulunmaması kira fiyatları üzerindeki baskının artmasına neden oluyor.

Bir diğer neden konut kredilerine getirilen sınırlamadır. Bu noktada konuta erişimin zorlaşması insanların konut alımından ziyade kiralamaya yöneltti. Sektör verilerine göre, Türkiye'de gayrimenkul sahipliği yüzde 65-67 seviyesinde, yani yüzde 33'lük bir kesimin hâlâ evi yok.

YÜZDE 25 ÇÖZÜM OLUR MU?

Krizin büyümesi ve halktan gelen tepkiler üzerine çözüm arayışlarına giren AKP iktidarı, geçtiğimiz yıl bazı Avrupa ülkelerinde uygulanan kira sınırı uygulamasına gitti. Kira artış oranına yüzde 25 sınırlaması getirildi. 1 Temmuz 2022'de yürürlüğe giren uygulama çözüm getirmediği gibi ev sahibi kiracı arasında yeni bir tartışma başlattı. Enflasyonu gerekçe gösteren ev sahipleri kira artışında sınır tanımadı. TÜİK verileri ve Merkez Bankası raporu sınırlamanın amacına ulaşmadığını gözler önüne serdi. TÜİK 12 aylık kira artış oranını yüzde 59,95 olarak açıklarken, Merkez Bankası'nın raporunda, yüzde 25'lik sınırın yeterince etkili olmadığı, kira artışlarının enflasyon üzerindeki riskleri canlı tuttuğu belirtildi. Uygulama bir yıl daha uzatılırken hükümet yeni bir düzenleme üzerinde çalışıyor. Türk Ceza Kanunu'nde yapılacak söz konusu düzenlemeyle fahiş kira artışı yapan ev sahiplerine hapis ve para cezaları uygulanabileceği belirtiliyor. Düzenlemenin yeni yasama döneminde Meclis'e sunulacağı kaydediliyor. Öte yandan kiraya verilen boş evlere vergi getireceği yönünde iddiaları gündeme getirilirken, ev sahiplerinin olası düzenlemeden kurtulmak için tanıdıklarla sözleşme yaparak kendince önlemler aldığı savunuluyor.

ÇÖZÜM ÖNERİLERİ

AKP'nin yaptığı düzenlemelerin "günü kurtarmaya yönelik" olarak değerlendiren şehir planlamacıları ve sektör temsilcileri barınma sorununa kalıcı çözüm için; kamu eliyle sosyal konut üretimi, çalışanlar için lojman, öğrenciler için yurt yapımına hız verilmesi gerektiğini dile getiriyor. Ayrıca ev sahipliği oranının artırılması için ucuz konut üretimi, konut kredilerinin cazip hale getirilmesi, çalışanlara kira yardımı yapılması gibi öneriler sıralanıyor.

Gezi davasında 18 yıl hapis cezası verilen ve Silivri Cezaevi'nde tutuklu bulunan Şehir Plancısı Dr. Tayfun Kahraman, geçtiğimiz yıl BirGün için kaleme aldığı yazıda konut ve kira krizi konusunda uyarılarda bulunarak çözüm için sosyal konut seferberliği başlatılmasını önermişti. Karaman "Çözüm için öncelikle kamunun sektöre yaklaşımında temel bir değişikliğe gidilmeli, kamu kurumları ve iştirakleri yapsatçı müteahhit zihniyetini terk ederek kar elde etmeyi düşünmeden sosyal konut üretimine yönelmeli ve kiralık konut üretimine öncelik vermelidir. Sosyal konut seferberliği uzun, maliyetli ve çatışmalar barındıran bir ortaklık olsa da ileride yaşanması muhtemel sorunların önlenmesi ve konuta her gelir grubunun ulaşabilmesi için elimizde kalan tek araçtır. Bunun yanında hem sosyal konut seferberliğine kaynak yaratılması, hem de konutun finansal bir yatırım aracı olmasını önlemek amacıyla ikiden fazla konuta sahip olanlara getirilecek konut sayısına göre kademelenecek bir vergi uygulanması konut fiyatları üzerinde azaltıcı bir etki yaratacaktır" ifadelerini kullanmıştı. 

***

TAHLİYE DAVALARI YARGIYI KİLİTLEDİ

Konutlarda kira artış oranına yönelik getirilen yüzde 25 sınırlama, ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirdi. Ev sahipleri eski kiracılarının ödediği kira bedelini az bularak yüksek kira talep ederken kiracılar yasal sınırı hatırlatıyor. Uzlaşmaya varamayan ev sahibi ve kiracılar Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin yolunu tutuyor. Tahliye ve kira tespit davalarında yaşanan yoğunluk nedeniyle Sulh Hukuk mahkemeleri kilitlenmiş durumda. Sulh Hukuk mahkemelerinde açılan davaların yaklaşık yüzde 60'ını kira davaları oluşturuyor. Yılın ilk 6 ayında 47 bin tahliye, yüzbinlerce kira tespit davası açıldı. Yoğunluk nedeniyle bilirkişi bulunamıyor, bir yıl sonrasına duruşma günü veriliyor. Tahliye davaları 2 yıl, kira tespit davaları ise 1 yıl sürüyor. İktidarın mahkemelerdeki yoğunluğu azalmak getirdiği arabuluculuk düzenlemesi 1 Eylül'den itibaren yürürlüğe girecek. Uygulamayla dava açılmadan önce arabulucuya gitmek şart olacak. Böylelikle dava yükünün azaltılması hedefleniyor.

RANT MUSLUĞU VERGİYLE KESİLMELİ

Tüketici Birliği Başkanı Mehmet Bülent Deniz, çözüm için sosyal konut üretimine hız verilmesinin yanı sıra gayrimenkulden rant elde edilmesinin önüne geçmek için vergilendirme yoluna gidilmesi gerektiğini belirtti.

BirGün TV’nin sorularını yanıtlayan Deniz, yüzde 25 artış sınırının çözüm getirmediği gibi ev sahibi ve kiracıyı karşı karşıya getirdiğini ve mahkemelerin yükünü artırdığını belirtti. Arabulucu uygulamasının da çare olmayacağını kaydeden Deniz, "Çözüm basittir, 2 ayak üzerinde yükselecektir" dedi ve önerilerini şöyle sıraladı: "Birincisi sosyal konut projelerinin çok daha ucuz ödeme koşullarıyla geniş halk kitlelerinin yararlanabileceği bir şekilde sürdürülmesi, ikincisi kısa vadede kira geliri ve taşınmaz satımından alınan vergilerin 2-3 kat hatta geçici olarak ek bir vergilendirme getirilmesi lazım ki sorun çözülsün. Rant kesimlerine akan musluğu kısmak için adil bir vergilendirme yapılması gerekir. Yüzlerce evi olan, kira geliri olanlar insanlar var. Bunun önüne geçilmesi gerekiyor. ‘Elimde bir birikmiş bir sermayem var, onlarla gider konut alırım, kiraya bile vermem, bekletirim 6 ay sonra aldığım fiyatın yüzde 100 üzerinde bir fayatla satar, servetime servet katarım.’ Bu kabul edilebilir bir durum değil, dolayısıyla bir rant vergisinin getirilmesi lazım. Barınma sorunu yaşayan halk kitleleri boş tutulan konutlara girerek işgal etme New York’taki, İspanya’daki direniş hareketleri gibi bir hareketin meşru bir hale gelmesinin alt yapısı ortaya çıkıyor. Yüzlerce konut boş dururken, siz barınacak bir ev bulamayacaksınız, sokakta kalacaksınız bunlar kabul edilemez."

ŞİDDET OLAYLARI ARTIYOR

Ev sahibi-kiracı arasındaki tartışmalar şiddet olaylarına dönüştü. Son bir ayda meydana gelen şiddet olaylarında 3 kişi yaşamını yitirdi.

13 Temmuz: Mersin’de kiracının silahlı vurduğu ev sahibi yaşamını yitirdi. 

15 Temmuz: İzmir Balçova’da ev sahibi kiracısını bıçaklayarak yaraladı.

16 Temmuz: Antalya'da kira artışını az bulan ev sahibi, kiracısı Erkan Koca'nın evini basarak dövdü. 

18 Temmuz: İstanbul Gaziosmanpaşa'da ev sahibi, kiracısını silahla vurarak öldürdü.

24 Temmuz: Rize'de ev sahibi-kiracı kavgasına yakınları da dahil oldu. Boğazından bıçaklanan bir kişi öldü, iki kişi de yaralandı.

27 Temmuz: İstanbul Başakşehir’de kiracı Hasan Eğilmez saldırıya uğradı.