Yaşlı evsizler ülkesi

Ozan GÜNDOĞDU

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilerine göre 2020 sonu itibarıyla ülkemizde 24 milyon 604 hane bulunuyor. Bu hanelerin 6 milyon 446 bini ise kiralık evde oturuyor. Daha basit ifadeyle her yaklaşık olarak her 4 haneden 1’i kiracı. Kiracılardan ev sahiplerine yıllık 60 milyar TL’den fazla para transfer ediliyor ve bu tutar zaman geçtikçe sürekli artıyor. Günün sonunda, mülksüzlerden, mülk sahiplerine yapılan bu transfer, gelir dağılımını bozduğu gibi, kiracıların tasarruf yaparak ev sahibi olmasının da önüne geçiyor.

Geçmişte 25 yılda emekli olunuyor, emekli ikramiyesiyle ev alma imkanı bulunabiliyordu. Ancak günümüzde emeklilik yaşının 65 yaşına kadar yükseltilmesi, emekli ikramiyesinin de ev fiyatları karşısına erimesi bu imkanı yok ediyor. 30 yıldan fazla kamu hizmeti olan bir çalışanın emekli ikramiyesi günümüzde otomobil almaya bile yetmiyor. Günümüzde Türkiye’de kiracılar için ev sahibi olmanın yolu olarak dayatılan yöntem ise konut kredileri. Ancak bu yöntem gerçekten kiracılar için kurtuluş yolu mu?

BDDK’nin verilerine göre 2020 yılının Mayıs ayında bankaların konut kredisi alacağı 211,2 milyar TL’ydi. Bu tutar 1 yılın sonunda 2021’in Mayıs ayında 275,1 milyar TL’ye yükseldi. Başka bir ifadeyle, piyasaya konut satın alınması için fazladan 64 milyar TL para pompalandı. Konut kredisi borçlarının bir kısmının ödendiği de düşünülürse, bankacılık sisteminin 1 yıl içinde dağıttığı toplam konut kredisi 100 milyar TL’ye dayanıyor.

Piyasaya sadece konut alınması için dağıtılan 100 milyar TL, konut fiyatlarını hızla yükseltiyor. IMF Küresel Konut İzleme Raporu 2020 yılı üçüncü çeyrek verilerine göre bir önceki yılın aynı dönemine göre konut fiyatlarının en çok yükseldiği ülke yüzde 13,1'lik artışla Türkiye. 63 ülkeyi kapsayan rapora göre, Lüksemburg yüzde 12,7'lik artışla ikinci, Hırvatistan ise yüzde 9'luk artışla üçüncü sırada yer aldı. 2020 yılında, 43 ülke arasında reel konut kredisi büyümesinde ise Türkiye yüzde 18,1'lik artışla birinci sırada yer aldı. Yani, Türkiye’den daha hızlı konut kredisi dağıtan olmadığı için konut fiyatlarının da Türkiye’den daha hızlı arttığı bir ülke yok.

Öte yandan konut kredileri gerçekten kiracılar tarafından mı kullanılıyor sorusuna da olumlu cevap verebilmek mümkün değil. Veriler, dağıtılan kredilerin çoğunun zaten ev sahibi olanlar tarafından kullanıldığını ortaya koyuyor. Çünkü konut kredisi faizleri yükseldiğinde konut satışları aynı oranda azalmıyor, peşin satışlar artıyor. Yani, konuta yatırım yapmak isteyenler peşin ya da kredili fark etmeksizin zaten konut satın alıyor. Faizler düştüğünde aynı mülk sahibi kesimler için kredi kullanmak daha avantajlı hale geliyor. Sonuç olarak krediyi de ev sahipleri kullanıyor.

Zaten, ücretlilerin yüzde 50’ye yakınının asgari ücretle geçinmek zorunda bırakıldığı ülkede, bir yandan kira ödeyip, diğer yandan da konut kredisine girmek imkansız. Gayrimenkul bilgi ve pazarlama platformu Zingat’ın verilerine göre İstanbul’da ortalama konut metrekare fiyatı geçen yıl 4 bin 124 lirayken, bu yıl bu tutar 5 bin 607 liraya yükseldi. İstanbul’da 100 metrekare bir ev satın almak isteyen bir kişi ortalama 560 bin lirayı gözden çıkarmak zorunda. 160 bin lira peşinatı olduğunu varsaydığımız bu kişinin 120 ay vadeli 400 bin lira kredi kullanması halinde aylık taksit tutarı en az 6 bin 810 liraya karşılık geliyor. Bu tutar ücretli kesimler için ödenmesi neredeyse imkansız bir taksit tutarı.

Ancak kiradan kurtulmak da bir o kadar önemli. Hürriyet Emlak’ın verilerine göre geçen yıl Bağcılar’daki bir evin metrekaresini kiralama maliyeti 13 lirayken, bu tutar, bu yıl 28 liraya yükseldi. Benzer artışlar Gaziosmanpaşa, Esenyurt gibi bölgeler için de geçerli. Bugün ev aramaya başlamak, bu nedenle geniş kesimler için son derece zorlu bir süreç.

Konut sahipliğinin finansman kaynağının konut kredileri nedeniyle emekli ikramiyesi olmaktan çıkması ise sorunu büyütüyor. Geçmişte bir biçimiyle ev sahibi olabilmiş kesimler, emekliliklerinde düşük maaşlarla yaşasalar bile hiç değilse bugün kira maliyetleriyle karşılaşmıyorlar. Peki ya bugünkü ücretliler? Onlar emekli olana kadar ev sahibi olamayacak, emekli ikramiyesi de ev sahibi olmalarına yetmeyecek. Devran böyle giderse, bugünün genç veya orta yaşlı ücretli kesimleri, açlık sınırının altındaki emekli maaşlarıyla bir de kira ödemek zorunda kalacaklar. Planlama adına 3 ay sonrasının bile hesaplanmadığı Türkiye’de evsiz kalacak yaşlılar bir sosyal kriz olarak hızla yaklaşıyor.

KONUT FİYATLARININ EN HIZLI ARTTIĞI ÜLKELER

• Türkiye
• Lüksemburg
• Hırvatistan

BİR EV KENDİNİZE BİR EV BANKAYA

Verilere göre İstanbul’da 1 metrakelik evin fiyatı ortalama 5 bin 607 TL. 100 metrekarelik bir ev sahibi olmak için 560 bin TL gerekiyor. 160 bin TL peşinatı olan bir kişiye gereken finansman yaklaşık 400 bin TL. İşte bu kişinin katlanacağı diğer maliyetler;

► Satın alınan evin değeri: 560 bin TL
► Toplam kredi: 400 bin TL
► Peşinat: 160 bin TL
► Kredinin vadesi: 10 yıl
► Faiz oranı: Aylık %1,37
► Aylık taksit tutarı: 6 bin 810 TL
► Toplam faiz ödemesi: 417 bin TL
► Toplam kredi ödemesi: 820 bin TL
*Veriler Ziraat Bankası’nın konut
kredilerine ilişkindir.