Konut sorunu, kira krizi ve dönüşüm

Tayfun Kahraman -  Dr. Öğr. Üyesi - Silivri Cezaevi’nden yazdı. (Silivri 9 No’lu Cezaevi A/47).

Konut sorunu derken çok katmanlı bir problem ağından bahsediyoruz. Sorun, barınmanın yani konuta erişimin temel bir insan hakkı olduğu bilinciyle ele alınmalıdır. 1948 tarihli İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi’nin temel maddelerinden biri olan konut hakkı Anayasamızın 57. maddesinde “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler” şeklinde yer almaktadır.

Bu temel mesele sadece konutlarımızın sağlıksız ve güvensiz olması, konut fiyatları ve kiraların yüksekliği, inşaat maliyetlerinin hızlı artışı veya afet odaklı dönüşümün nasıl yapılacağı hususlarına ilişkin değildir. Bu sorunların her biri birer planlama sorunudur ve bunların tümü beraber ele alınarak müdahale program ve araçlarının belirlendiği bir plan dâhilinde çözülebilir.

İHTİYAÇ BÜTÜNCÜL BİR BAKIŞ

Konut sorununu bu alanların birinde ya da ikisinde başarılı olarak çözemezsiniz. Uydu kentler ya da büyük toplu konut projeleriyle Depreme ve diğer afetlere karşı dayanıklı, sağlıklı milyonlarca yeni konut üretseniz bile, mevcut kırılgan konut dokusu büyük bir problem olarak kalmaya devam edecek; tüm kırılgan konut dokusunu güçlendirseniz, bu sefer de kira fiyatları ve talep çok artacak. Tabii bu müdahaleler sonucunda ortaya ekonomik, ekolojik, toplumsal ve demografik sorunların da çıktığını göreceğiz. Başta İstanbul olmak üzere bütün kentlerimizde konut sorunu üst başlığında topladığımız kira krizi, kentsel dönüşüm ve kırılgan konut stoku sorunlarını çözmek için ilk yapmamız gereken, her kentin özgün koşullarına uygun olarak konut planlarını hazırlayarak program ve politikaları belirlemek. Fakat biz bugün yine yapılacak yeni konut sayılarından, açılacak yeni konut alanlarından bahsediyoruz. Deprem felaketi sonrasında iktidar iş bilmezliğini gizlemek için yine yapacağı konut sayılarını anlatıyor, fotoğrafın bütününe bakmaktan kaçınıyor. Oysaki bizim ihtiyacımız olan konut sorununa bütüncül bir bakış.

Rakamlardan başlayalım: Depremin ardından konut satışlarında yaşanan düşüşün tersine, artan talep ile kiralar neyi anlatıyor? Konut satışlarında önceki yılın aynı aylarına kıyasla Şubat ayında 80.000 konut satışı ile %18 oranında, Mart ayında ise 105.000 satış ile %21 oranında düşüş oldu. Bu düşüş ikinci el konutlarda %24, sıfır konutlarda %14 olarak kaydedildi. Tartışmalı bir konu olan yabancılara konut satışı da Mart ayında yaklaşık %40 kadar düştü. Deprem sonrasında konut satışlarındaki düşüşe karşın konut fiyatları ve kiralar yükseldi. Şubat ayı verilerine göre Türkiye’de ortalama konut m2 fiyatları 1000 doları ilk kez geçti, İstanbul’da ise 1.686 dolar oldu. Merkez Bankası’nın verilerine göre İstanbul’da konut fiyatları önceki aya göre %7.6 geçen yılın aynı ayına göre %138 arttı. Yani İstanbul’da 100 m2 dairenin ortalama fiyatı 3 milyon TL’yi geçti. Türkiye ortalaması ise 2 milyon TL oldu. Kiralık konutlardaki fiyat artışı da satış fiyatlarına benzer oldu. BETAM verilerine göre Türkiye’de ortalama kira bedeli yıllık %157 artarken, bu rakama göre Mart’ta geçen yıl aynı aya göre ortalama kiralık konut m2 bedeli 97 TL’ye çıktı. İstanbul’da ise yıllık kira artış oranı %127 olurken, ortalama kiralık konut m2 bedeli 122 TL’ye çıktı. Bu verilerin gösterdiğine göre konut satış ve kira bedelleri enflasyon oranı üzerinde bir artış gösterdi.

Bu tablonun ortaya çıkmasına neden olan koşullara baktığımızda karşımıza konut politikalarındaki plansızlık çıkıyor. Konut satışlarının azalmasında elbette konut kredilerindeki maliyet artışlarının da etkisi var. Konut almak isteyenler ucuz ve uzun vadeli krediye ulaşamıyorlar. İktidar tarafından sürekli seçime yönelik kampanyalar yapılsa da bu ekonomik ortamda bankalar kredi vermekten kaçınıyor. Fakat en önemli neden Türkiye’de konut arzının planlı bir şekilde yapılmıyor olması ve sürecin tamamen piyasa koşullarına terk edilmesi. Kamu kurumları eliyle sosyal konut üretimi tamamen unutuldu. Bunun yerine özellikle sorunun çok daha derin yaşandığı büyük kentlerde üst sınıf konut üretimi derdine düşüldü.

TAHHÜT FİRMASI GİBİ ÇALIŞIYOR 

Kamu adına sosyal konut üretmekle görevli TOKİ tamamen bir taahhüt firması gibi çalışmaya, kar odaklı yap-sat projelerine odaklandı. Böylece görevi olan sosyal konutları üretemez hale geldi. TOKİ tarafından son 20 yılda İstanbul’da 85 bin konut üretildi. Üretilen bu konutların sadece %5’i alt gelir grubuna yönelik yapılan sosyal konutlardı. Piyasa koşullarında yap-satçı bir müteahhit gibi hareket eden 2 kamu tarafından planlı bir şekilde sosyal konut üretilemediğinden, konutta arz-talep dengesi bozuldu. İhtiyaca göre değil, piyasa koşullarına göre, kar odaklı konut üretimi yapıldığından konut sorunu çözüleceğine iktidar eliyle derinleştirildi.

Bunun yanında kamu mülkiyetindeki kentsel arsalar, sosyal konut yapımına ayrılmayıp, gelir paylaşım modeli ile lüks konut inşa edilmek üzere satılarak gayrimenkul yatırımı amaçlı konut alımları ile üst sınıflar elinde toplandı. Konut arzı dengesini bozan bu yaklaşım sonucunda, toplumun büyük kısmı konuta ulaşamazken sorun büyüdü. Tabii bu yanlışlar üzerine enflasyon ve döviz kurunda yaşanan artışlarla inşaat maliyetlerinin de yükselmesi, konut fiyatlarını arttırırken; dayanıklı ve sağlıklı konuta erişim imkânı, büyük çoğunluk için daha da azaldı.

Kentlerde günlük hayatı olumsuz etkileyen bu sorunlar üzerine yaşadığımız deprem felaketi, mevcut konutların kırılganlığını da gözler önüne serdi. Kamuda bilimin tamamen göz ardı edildiğini, liyakatsizliğin hakim olduğunu ve uzmanlığa hiç değer verilmediğini gösteren deprem ile beraber, başka bir sorun daha görünür oldu: Dönüşüm. Yeni konutlarda yaşanan arz problemlerine bu kez mevcut konut stokunun yenilenmesi gerekliliği eklendi. Deprem sonrası dönüşümde yaşanan problemler için günah keçisi arayan iktidar, yine muhalefeti ve meslek odalarını suçlarken; yerinde ve afet odaklı dönüşümden değil siyasi ve ekonomik rant odaklı olarak yeni yapacağı konut sayılarından bahsetmeye başladı. Oysa ki sorunun temeli ve 21 yıllık iktidarlarında bu sorunu çözülememe nedeni tam da bu yaklaşımdır. Bu süreçte sürekli hale gelen yasal değişikliler ve imtiyazlarla kamu kaynakları ile şişirilen inşaat ekonomisinin hakimiyeti, sadece rantı belli ellerde toplamaya yararken; sağlıklı, dayanıklı ve güvenli kentler üretmek yerine, yeni bir sermaye sınıfı yaratıldı. Konut üretimi piyasa koşullarına bırakılırken, konuta erişim ve mevcut konutların dönüşüm problemlerinin çözülmesi yerine sermayenin karlılığı gözetildi.

AYNI POLİTİKALARDA ISRAR EDİYOR

Seçime iki hafta kala iktidar vaatleri ile bu yaklaşımını sürdürmeye devam ediyor. Cumhurbaşkanı Erdoğan, Ramazan Bayramı’nda İstanbul’un her iki yakasına 500 biner konutluk uydu kentler yapılacağını; ister yerinde ister rezerv alanda riskli yapılarını dönüştürmek isteyenlerin maliyetlerinin yarısının devletçe karşılanacağını söyledi. Buna göre 100 m2lik 2+1 evini dönüştürmek isteyen bir yurttaş 1,5 milyon TL olan inşaat maliyetinin 750 bin TL’sini; 120 m2lik 3+1 ev için 1,8 milyon TL’lik maliyetin 900 bin TL’sini kendisi ödeyecek ve gerisi hibe edilecek. Borçlanma konusunda da kolaylık sağlanarak 0,79 faizle 10 yıl vadeli kredi verilecek. %10 peşinatla 10 yılda memur maaş artışı üzerinde olmayan artışlarla geri ödeme yapılacak, 750 bin TL’nin taksiti aylık 5.625 TL, 900 bin TL’nin ise aylık 6.750 TL olacak. Ayrıca dönüşüm süreçlerinde geçen ay 3.250 TL’ye çıkardıkları kira yardımları illere göre değişse de İstanbul’da 5.250 TL’ye kadar çıkacak. 

Bu vaatler ile Erdoğan işlemediği görülen aynı politikalarda ısrar edeceğini, gerçek sorunu tespit etmeden getirdiği sözde çözüm önerileri ile gösterdi. Açıkladığı dönüşüm projesinden sadece 25 Mayıs’a kadar başvuranlar yararlanacak. Yani sürekli bir başvuru olması istenmeyen seçim süreci ile sınırlı kalacak tipik bir seçim vaadi. İlk anda dönüşüm vaadi kulağa hoş geliyor ama birçok soru da cevapsız kalıyor. Örneğin konut üretim maliyetleri standart sosyal konutlar için çok yüksek gösterilmiş. Akla hemen 750 bin TL’ye mal edilebilecek konutlar iki kat maliyetle üretilmiş gibi mi gösterilmek isteniyor, kredibilitesi olmayan, gelir gösteremeyen vatandaşlar krediyi nasıl kullanacaklar gibi sorular geliyor. Ayrıca daha önce sıfır konutlar için verilen sabit ödeme koşullarının burada neden uygulanmadığı da merak konusu. Anlaşılan ilk aşamada 0,79 faiz oranı ile kredi alanlar ödemeleri memur maaş artış oranları ile ödemeye devam edecekler. Bu ödemeler bugün bile asgari ücretin %60 ile %75’i arasında değişiyor. Yani bu krediye bugün ulaşmak bile çalışanların yarısı açısından imkânsız. İnşaatların nasıl bir takvimle, kim tarafından yapılacağı da belirsiz. Bu nedenle dönüşüm vaadinin iktidarın diğer açıkladığı projelerde olduğu gibi sözde kalıp uygulamada kendine geniş bir yer bulamayacağını şimdiden söylemek mümkün.

Konut alanında yaşadığımız açmazdan çıkmanın yolu ise korumacı politikalar ve planlamaya dönmekten geçiyor. Kamunun planlama kurumlarını sermayeden yana politikaları ile örtüşmediği için tasfiye eden, Devlet Planlama Teşkilatı’nı kapatan mevcut iktidarın tersine, tüm kamusal hizmetlerin yanında konut alanında da planlı bir yaklaşıma dönmemiz gerekiyor. Bunun içinse önce tespitlerden başlamamız bunlar üzerine inşa edilen politikalar ile çözüme odaklanmamız gerçek sonuçlar üretecektir. Tespitlere kira bedellerinden başlarsak, rakamların da söylediği gibi yüksek kiralar konut talebinin çok yüksek olmasından değil; sağlıklı ve dayanıklı konut arzının yetersiz olmasından kaynaklanıyor.

Bu gerçeği İstanbul’da bulunan yüz binlerce boş konuta karşın kira fiyatlarının artması da gösteriyor. Buradan çıkan sonuca göre bugüne kadar sınır tanımayan inşaat ekonomisinin, planlı bir şekilde, ihtiyaçlara göre yönlendirilmeksizin gösterdiği faaliyetin, çözüm ve kamusal fayda değil rant üretmeye odaklandığı görülüyor. Konut sorununa çare üretmek için yapılması gereken, kamu kaynaklarının inşaat sektörünün ranta ulaşmasını kolaylaştırmak üzere değil sağlıklı sosyal konutların inşasında kullanmak olacaktır. Kamunun sektörde öncü olması, konut üretimini yavaşlatmaya değil, tersine kamu kaynakları ile hem yeni konutlar yapılması hem de mevcut konutların dönüşümü ile üretimin artmasını getirecektir. Böylece planlı biçimde, ihtiyaçlara yönelik olarak, kamu öncülüğünde konut üretimi, hem konut fiyatlarının hem de kira bedellerinin düzenlenmesini kolaylaştıracaktır. Diğer bir anlatımla kamunun düzenleyici ve üretici olarak sektördeki payını arttırması, vatandaşların sağlıklı, yaşanabilir konuta erişimini sağlayacaktır.

Eğer konut sorununu çözmek istiyorsak bu çok katmanlı soruna karşı, bilimsel bir düşünme modelini ve planlamayı hayata geçirmemiz gerek. Bu sorun bir tarafı ile nasıl bir toplum olmak istiyoruz sorusunun cevabını da içeriyor. Biz böyle karmaşık bir sorun karşısında günü kurtarmak üzere, anlık üretilen çözümlere mi, yoksa temel, bütüncül çözümlere mi yönelmek istiyoruz? İktidarın bugüne kadar yaptığı gibi göz boyamak üzere çalışacaksak işimiz kolay. Fakat artık bir ölüm kalım meselesi haline gelen konut sorununu, tüm toplum yararına çözmek amacındaysak; zor olanı seçerek, kapsamlı ve bütüncül bir programla, planlı bir çözüm yolu kurmamız gerekiyor