Merkezileşme, şirketleşme ve mülkiyet gaspı
Esin Köymen - Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şube Başkanı
Kentsel dönüşüme yönelik düzenlemeler içeren ve TBMM Genel Kurulunda kabul edilen "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" 9 Kasım 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlandı.
Yasal düzenleme için gerekçe olarak; Türkiye topraklarının %66’sının ve nüfusun da %71’inin yüksek riskli deprem bölgesinde bulunduğu aktarılmıştı. Yine aynı gerekçe bölümünde ülke genelindeki 36 milyon bağımsız bölümün yaklaşık 6 milyonunun riskli olduğu bunların 2 milyonunun da acil dönüştürülmesi gerektiği belirtilerek kentsel dönüşümün gerekliliği ve hızlı olması vurgulanmıştı.
Yapılan düzenlemeler; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un yanı sıra pek çok kanunda değişiklik getirmektedir.
Bu değişiklikler;
• 657 sayılı Devlet Memurları Kanunu,
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu,
• 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun,
• 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanunu,
• 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu
• ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnameyi kapsamaktadır.
Bu torba yasanın hemen öncesinde ise; 16 Ekim 2023 tarihinde yayınlanan 153 sayılı “ Bazı Cumhurbaşkanlığı Kararnamelerinde Değişiklik Yapılması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi” ile kamu tüzel kişiliğine haiz, özel bütçeli, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞI adı altında yeni bir yapılanma oluşturuldu.
Başkanlığın görevleri ;
• 6306 sayılı yasa ile verilen görevleri yapmak ve yetkileri kullanmak,
• Afet riski altındaki yapıların ve alanların dönüştürülmesine ilişkin mevzuatı hazırlamak
• 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. Maddesi kapsamındaki uygulamalara ilişkin kentsel dönüşüm ve gelişim alanlarını ilan etmek
• 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki yasa kapsamındaki yenileme alanlarına ilişkin hazırlık işlemlerini yapmak
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı tarafından verilen diğer görevleri yapmak
olarak sıralanmıştır.
Yapılan bu düzenlemeler açıkça göstermektedir ki; depremler gerekçe gösterilerek, şimdiye kadar Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TOKİ, Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ile yapılan kentsel dönüşüm- Kentsel Yenileme adı altındaki projeler artık yeni bir başkanlık tarafından sürdürülecektir. Üstelik yeni kurulan bu başkanlık detaylı bir biçimde tanımlanan özel bütçesi ile TOKİ’den çok daha büyük bir aktör olarak kentsel ve kırsal alanlarda yapılacak tüm dönüşüm projelerinin karar vericisi durumunda olacaktır.
Yıllardır Kentsel Dönüşüm- Kentsel Yenileme adı altında yapılan uygulamaların sonucunda bölgede yaşayanların büyük bir kısmının aynı yerlerde yaşamalarının mümkün olamadığını gördük. 5366 sayılı yasaya göre yapılan; Tarlabaşı, Sulukule, Fener, Balat, Ayvansaray uygulamalarının, 6306 sayılı yasaya göre yapılan dönüşüm projelerinin sonuçları, en önemli örneği Fikirtepe’dir, ortadadır.
Ayrıca kentlerin afetlere karşı hazırlanması gerekçe gösterilerek Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Toplu Konut İdaresi (TOKİ) eliyle; tüm kentsel ve kırsal alanlar imara açılarak doğal, kültürel ve tarihî değerler rant ve yatırım araçlarına dönüştürülmüş, olası bir afette kullanılması planlanan toplanma alanları bile bu yapılaşma baskısından kurtulamamıştır.
Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verileri incelendiğinde; ülke genelinde riskli yapı tespitinin riskli olduğu tahmin edilen yapı stokunun % 2’sine bile ulaşamadığı anlaşılmaktadır. Ayrıca yıkılan riskli konut ve işyerlerinin yerine çok daha fazla bağımsız bölüm inşa etmenin temel bir yaklaşım olarak benimsendiği bu alanlarda nüfus yoğunluğunun da artırıldığı görülmektedir.
Torba yasa ile getirilen değişikliklerin afet riski altındaki yapıların ve alanların dönüştürülmesine, kentsel ve kırsal alanların afetlere karşı hazırlanarak sağlıklı, güvenli ve sağlam yapılı çevreler oluşturulmasına yönelik olmadığı, nitelikli mesleki hizmet üretimine olanak sağlamadığı, yapılaşmayı artırıcı, planlama bütünlüğünü yok sayan, yurttaşın barınma, mülkiyet, konut, savunma ve hak arama gibi temel haklarını hiçe sayan nitelikte olduğu görülmektedir.
6 Şubat Depremlerinden Sonra Afet Bölgesi İlan Edilen Yerlerde İvedi Yargılama Kararları Getiriliyor.
Bu bölgelerde yaşanan depremler nedeniyle oluşan hasarlarla bağlantılı olan ve hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen işlemlere karşı açılan davalarda; savunma süreleri, keşif, bilirkişi incelemeleri, raporlama, istinaf süreleri kısaltılıyor ve yürütmeyi durdurma taleplerine ilişkin verilen kararlara itiraz edilemiyor.
Rezerv Yapı Alanı Tanımı Değiştirilerek Mülkiyetli Alanlarda Yurttaşların Mülklerine El Konulmasının Önü Açılıyor.
6306 sayılı Yasa’da getirilen değişikliklerle; rezerv yapı alanlarının yeni yerleşim alanı olarak belirlenmesi zorunluluğu ortadan kaldırılıyor, mevcut kentsel ve kırsal alanlarda yerleşim alanlarındaki parsellerin ve yapıların rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi sağlanıyor. Mülkiyet hakkına sahip olan insanları yeni bina yapımı için borçlandırarak, borçlarını ödeyememeleri durumunda da maliki oldukları taşınmazların başkanlığa devredilmesi suretiyle mülkiyet gaspı gündeme gelecektir.
Ayrıca gerçek ya da tüzel kişiler mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini talep ederlerse, taşınmazlarının yapılaşmaya esas alanlarının %30’unun mülkiyetinin devrine rıza gösterecek ya da onun değerini Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na yatıracaktır.
Riskli Yapıların Tespitinde Kolluk Kuvvetleri Devreye Sokulabiliyor.
Riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda kolluk kuvvetleri zoruyla kapılar açtırılıp tespit çalışmaları yapılabilecek. Riskli yapılarla ilgili tebligatlar riskli yapıya asılan tutanak, muhtarlıklara yapılan bildirim ve e-devlet üzerinden maliklere yapılan bildirimler yoluyla yapılmış sayılacaktır. Yapının tahliyesi ve yıkım aşamalarında kolluk kuvvetlerinin yurttaşın evine girebileceği, eşyasını tahliye edebileceği ve hatta evinin yıkılabileceği de düzenlenmektedir.
Tescil dışı alanlar önce hazine adına sonra kentsel dönüşüm başkanlığı adına tescil edilebilecek.
Yollar, parklar, meydanlar, meralar, yaylak ve kışlaklar gibi menfaati umuma ait olan taşınmazlar tescil dışı alanlar olarak bilinmektedir. Bu alanlar herkesi doğrudan kullanımına ve yararlanmasına açık alanlardır. Bu tür alanların da mülkiyete konu edilmesi mümkün olacaktır.
Binaların yenilenmesi için karar yeter sayısı azaltılmıştır.
Daha önceki düzenlemede binanın yenilenmesi için gerekli olan 2/3 oranı salt çoğunluğa (%50+1) indirilmiş. Arsaların birleştirilmesi, ayrılması, binanın yeniden yapılması, yükleniciyle sözleşme yapılması gibi en önemli kararlar salt çoğunlukla alınabilecektir. Karara katılmayanların itirazları yok sayılmış olacağı gibi hisselerinin satışları da mümkün olacaktır.
İmar planları askı ve itiraz süreleri kısaltılarak hak aramaları kısıtlanmakta hatta yok edilmektedir.
Yasada imar planlarının askı süreleri 15 güne indirilerek itirazların da 5 gün gibi kısa sürede değerlendirilerek ve toplamda 20 gün içinde planların yürürlüğe girmesi için düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenleme doğrudan doğruya yurttaşların aleyhine idarenin de lehine bir düzenlemedir.
Yetkilerin Kentsel Dönüşüm Başkanlığında toplanması yerel yönetimlerin yetkilerinin de kısıtlanması anlamına gelmektedir.
Yasada; rezerv alanların tespiti, ilanı ve tüm işleyiş yetkisi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na tanınmış, yerel yönetimler etkisiz hale getirilmiştir. Başkanlık tarafından yapılacak ya da yaptırılacak yapılara ait projelerin kendi bünyelerinde hazırlanacağı ve her türlü izinlerin yine kendileri tarafından verileceği de düzenlenmiştir. Demokratik bir işleyişte kamusal hizmetlerin yaygınlaştırılabilmesi için daha fazla yerelleşmek gerekli iken, kentsel dönüşüm uygulamalarında yetki tamamen merkezileşmektedir. Mali kaynak oluşturmak amacıyla hazine taşınmazlarının kullanılması için merkezi idareye tanınan sınırsız yetki yerel yönetimlerin kendi bölgelerindeki kamuya ait alanlar üzerinde hiçbir söz hakkı olmadıkları anlamı taşımaktadır.
Afetler ve kriz koşullarında başarılı iyileşme süreçleri için alınacak önlemlerin bilimsel ilkeler ve gerçeklerle, toplum yararı gözetilerek oluşturulması zorunluluktur. Yurttaşların barınma/konut, sağlıklı, güvenli ve nitelikli alanlarda yaşamak gibi temel ihtiyaçlarını karşılamak devletin görevidir. Afetler gerekçe gösterilerek yürürlüğe konan ve kamuya ait alanları özel mülkiyete dönüştürürken, yurttaşların yaşadığı konutları da vahşi bir gayrimenkul sürecinin insafına terk eden bu düzenlemelerin ivedilikle durdurulması gereklidir.