Konut sektörü de su kaynattı

Büyümenin motoru olarak sunulan konut sektöründe işlerin yolunda gitmediğinin belirtileri vardı. Son açıklanan rakamlarla işlerin sarpa sardığı ayan beyan ortaya çıktı. Zaten müteahhitler uzun zamandır durumdan şikâyet ediyor, sürekli hükümetten faiz indirimi, KDV tavizi gibi taleplerde bulunuyorlardı.

Konut üretimi inşaat sektörünün kabataslak yüzde 60’ını oluşturuyor. Türkiye’de konut satışları eylül sonuna kadar geçerli vergi indirimlerine rağmen 2017’de hız keserek ancak yüzde 5 artmıştı. Özellikle ipotekli satışlarda duraklama gözlenmişti. İstanbul ve Ankara durgunluğun en belirgin ortaya çıktığı merkezler olarak öne çıkıyor.

Konut fiyatları reel anlamda geriliyor

Konut sektörüne ilişkin eğilimleri iki veri setinden izlemek mümkün. Biri Merkez Bankası’nın Hedonik Konut Fiyat Endeksi, diğeri de TÜİK’in konut satış istatistikleri. Konut Fiyat Endeksi 2018 yılı şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 0.76 artarken, yıllık artış ise yüzde 9.51 olarak gerçekleşti. Böylelikle reel anlamda konut fiyatları yüzde 0.68 geriledi.

Asıl dikkat çeken, yüzde 10’un üzerinde seyreden tüketici enflasyonuna karşın, 2018 Şubat itibariyle İstanbul’da son bir yılın konut fiyat artışının yüzde 3.98, Ankara’da ise yüzde 6.16 gerçekleşmesi. İzmir’de konut fiyatları yüzde 16.70 yükselişle ortalamayı yükseltiyor. Üç büyük ilde şubat ayı konut fiyatları sırasıyla yüzde 0.55, 0.13 ve 1.24 oranlarında yükseldi. Özellikle Ankara’da tam bir durgunluk gözleniyor.

Konut satışları düşüyor

Derken dün 2018 Mart ayı konut satış rakamları geldi ve durumun daha da vahim olduğu ortaya çıktı. Türkiye’de konut satışları mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 14 azalarak 110 bin 905’e geriledi.

İpotekli konut satışlarında daha keskin bir düşüş yaşanarak, 2017 Mart ayına göre yüzde 35 düşüş gözlendi. Sektör sözcüleri aylık faizlerin yüzde 1’in altına düşmesi halinde konut kredilerine rağbetin bıçak gibi kesildiğini ifade ediyorlar. Nitekim Merkez Bankası’na göre konut kredisi faizleri yüzde 15 düzeyinde bulunuyor.

Konut satışlarında diğer bir ölçüt, ilk defa satılan konutlar ve ikinci el konut satışları arasındaki dengedir. İlk defa satılan konutların son bir yılda yüzde 10.1, ikinci el konut satışlarının ise yüzde 17 azaldığı anlaşılıyor. Ekonomik büyümeyi asıl etkileyen, konut stoklarındaki değişme, yani ilk el satışlarıdır. Ortalama yüzde 14’ün altında kalsa dahi, bu segmentteki yüzde 10.1 çekilme yine de ürkütücü.

Döviz kurundaki sıçramanın da etkisiyle, konut sektörü yabancılar açısından giderek cazip hale geldi. Nitekim martta yabancılara konut satışları yüzde 15.8 artarak, 1827 oldu.

Sonuç

2016 Eylül itibarıyla konut kredilerinde peşinat oranının yüzde 25’ten yüzde 20’ye indirilmesine; tapu harcı, KDV kolaylıklarına karşın konut sektöründe kanama durdurulamıyor. Faiz oranlarının yüksek seyri, özellikle sektörün yaklaşık üçte birini oluşturan ipotekli satışları vuruyor. Ülkede gelir ve servet dağılımının bozulması, özellikle dar gelirlilerin kira ödeme kapasitesini daraltıyor. Kiraların göreceli gerilemesi, bir konutun kendini amorti etme süresini artırıyor (Türkiye’de ortalama 20 yıl), bu da konut yatırımlarını baltalıyor. Sektör yabancılara satışlarla ayakta durmaya çalışıyor. Ülke 2018 Haziranı’nda baskın bir seçime sürüklenirken, konut sektörü de ekonomideki kötü gidişin “hali pür melalini” yansıtıyor.