Tıklım tıklım AVM’ler nasıl teker teker batıyor?
Türkiye ekonomisini gözlemek için ülkeye gelen bir araştırmacı, AVM’leri gezse, Türkiye’de geçim sıkıntısı olmadığını düşünecektir. Zira AVM’ler tıklım tıklımdır. Meseleye uzaktan bakıldığında haksız da sayılmaz. Fakat aynı araştırmacı tıklım tıklım AVM’ler neden teker teker icralık olmaktadır sorusunu cevaplayamayacaktır.
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Nuri Şapkacı’ya göre, an itibariyle 447 AVM’nin 60 – 70 kadarı bankaların eline geçmiş durumda. Her 6 AVM’den biri icralık durumda. Sektörden gelen haberlere göre oran giderek artıyor.
Son olarak 9 adet AVM’si bulunan Hollanda Merkezli Multi Development adlı şirketin konkordato talep ettiğini ve mahkeme tarafından şirkete 3 ay mühlet verildiğini ekonomim.com yazarı Yener Karadeniz’den öğrendik. Peki neden? Çarklar nerede tıkanıyor da tıklım tıklım görünen AVM’ler borçlarını ödeyemiyor? Bunun için, Türkiye’de AVM çarkının nasıl döndüğünü anlamakta fayda var.
BİR AVM NASIL AÇILIR?
Konuya yabancı olanlar, kentin orta yerindeki bir AVM’nin nasıl dikildiğini bilmiyor olabilir. Bu süreci 3 adımda özetleyelim.
1. ADIM: Öncelikle, kentin yerel yönetiminin imar komisyonundan izin alınır. Yerel yönetim izin vermezse aynı izin Şehircilik Bakanlığı’ndan da alınabilir. Biri olmadı diğeri… Bu esnada aracılara komisyon verilir, avantalar dağıtılır. Böylece izni aldınız ve birinci adımı hallettiniz, sıra geldi inşaat için para bulmaya…
2. ADIM: AVM için kolları sıvadınız, izni aldınız, sıra geldi finansman sorununu çözmeye. Türkiye’deki AVM’lerin hemen hepsi aynı finansman yöntemiyle yapılır. AVM yatırımı için bankadan kredi çekilir. Çekilen kredi bir taşeron müteahhite verilir. Müteahhit AVM’yi inşa eder. Kentin orta yerindeki lüks binaya dükkanlar açılmaya başlar.
3. ADIM: İzni aldınız, krediyi çektiniz ve bir taşerona binayı diktirdiniz. Peki bankadan çekilen kredi nasıl ödenecek? Çok basit, dükkan kiraları kredilere tahsis edilerek… Bu kredilerin teminatı, AVM’nin kira geliri olur. AVM’lerin dükkan kiraları, kullanılan krediye tahsis edilir. 8-10 yılın sonunda kiralar krediyi öder.
SONUÇ: Ve AVM yatırımcısı, kentin göbeğinde mülk sahibi olur. Bu haliyle, yatırımcının yaptığı imar komisyonuna avanta dağıtmak, ardından bankadan kredi bulmak ve belki bu süreçte de avanta dağıtmak, ardından bir taşeron bulup inşaata girişmek ve sadece beklemekten ibarettir. Dükkan kiraları krediyi öder ve 8 – 10 yıllık vadenin sonunda borcunuz biter, milyon dolarlık mülk artık sizindir.
Böylece Türkiye’nin kalburüstü sanayicileri bile lüks AVM işine girerler. Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) verilerine göre 2002’de 14 olan AVM sayısının, 2012’de 264’e yükselmesinin nedeni de işte bu finansman fırsatıdır.
KREDİ DÖVİZ, KİRALAR TL
Böylece Türkiye’nin 4 bir yanına AVM’ler açılmaya başlar. Kredilerin yüzde 80’i döviz cinsinden olduğu için, AVM’lerdeki dükkanların da kiraları dövize endekslidir. Döviz kuru istikrarlı olduğu için 2000’li ve 2010’lu yıllar, AVM yatırımcıları için harika geçmektedir. Türkiye zaten bir ithalat cennetine dönüştüğünden, küresel markalar için AVM’ler Türkiye’ye giriş bileti olur. Bundan 10 küsur yıl önceki şartlar AVM yatırımcısı için gerçek olamayacak kadar güzeldir. Ancak işler Türk Lirası’nın istikrarını kaybetmesiyle bozulacaktır.
2014’ten itibaren döviz kurlarının yukarı yönlü hareketleri, dövize endeksli kiraların sert şekilde artmasına neden olur. Devir “liralaşma” devri olduğu için 2018’de AVM dükkanlarındaki kira kontratlarının dövize endeksli olması yasaklanır. Böylece AVM sahipleri, TL cinsinden kira gelirleriyle, döviz cinsinden kredilerini ödemeye başlar ve elbette zorlanırlar.
CAN SUYU DÜŞÜK FAİZ
TL gelirine karşın döviz gideri, AVM yatırımcılarının nakit dengesini alt üst eder. Fakat neyse ki, bu döviz kredileri, 2019-2023 arasında son derece düşük faizle TL’ye çevrilebilmektedir. Pandemi boyunca, AVM yatırımcılarının izlediği yol da bu olur. Yıllık yüzde 80’e dayanan enflasyon ortamında, yüzde 13-14 faiz oranıyla, nakit dengesi bozulan işletmeler yüzdürülmeye başlar. İşlerin yolunda gitmediği açıktır, pandemiyle birlikte e-ticaret revaçtadır. Üstelik halkın alım gücü de düşmekte, metrekare başına verim reel olarak azalmaktadır. AVM’lerin geleceği pek parlak görünmese de, hiç değilse ucuz finansmana erişilebilmektedir. Bu sayede yaşama tutunur AVM’ler. Fakat deniz, Haziran 2023’ten itibaren faizlerin yükselmesiyle kurumaya başlar. Hem tüketiciler bireysel kredi kartlarını daha dikkatli kullanır hem de düşük faizli krediler yüksek faizle yapılandırılınca, finansman maliyeti nakit dengesini yeniden bozar. Kuru kalabalık içinde Arap turistlere hizmet veren dükkanlar kiralarını ödemekte zorlanınca, AVM sahipleri de kredilerini ödeyemez hale gelir. Sonuç, tıklım tıklım AVM’ler teker teker bankaların eline geçer.