Yüzde 25 zam sınırı neye yarıyor?

Adalet Bakanı Yılmaz Tunç, geçtiğimiz günlerde kira artışına yüzde 25 zam sınırı uygulamasının 1 yıl uzatıldığını duyurdu. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun Eylül’den itibaren dava şartı haline geleceğini ve bu uyuşmazlıkların mahkemelere gitmeden barışçıl şekilde çözüme kavuşturulacağını da belirtti. Ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıkların derinleşmemesi temennisiyle atıldığı ifade edilen bu adımın bir işe yaramayacağı ise geçtiğimiz bir senede kendini onlarca kez kanıtlamıştı.

Verilerle bakalım. Söz konusu uygulama başlamadan önce yayımlanan Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) raporuna göre, Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış oranı Nisan ayında yüzde 182,7’ye; İstanbul’da yüzde 140, Ankara’da yüzde 133,9, İzmir’de ise yüzde 110,8’e ulaşmıştı.

***

BETAM’ın “Sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü: Haziran 2023” verisine göre ise “yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 109,4, Ankara’da yüzde 192,2, İzmir’de ise yüzde 150 olmuştur. Ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatları İstanbul’da 140,2 TL, Ankara’da 93,7 TL, İzmir’de ise 112,5 TL’dir. Enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları da hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde artmıştır.”

Dolayısıyla veriler bize yüzde 25 zam sınırının kira artış oranlarını düşürücü bir etkisi olmadığını gösteriyor. Bunun önemli bir sebebi uygulamanın 5 yıl üzeri kiracıları kapsamıyor oluşu. Bir diğer önemli sebebi Borçlar Kanunu 347’nci maddesine göre 10 yılını dolduran kiracıların hiçbir sebep gösterilmeksizin tahliye edilebiliyor oluşu. Enflasyon, deprem ile 5 yıl altı kiracıların zamlarını denetlemeye yönelik bir mekanizmanın yokluğu; geçtiğimiz sene de önerilen şikayet hattı, hukuki yardım, arabuluculuk gibi bir dizi önlemin de işlememesi idi.

Hal böyle olunca kiralık evlerin fiyatları katlanırken ev sahipleri ve kiracılar artan şekilde karşı karşıya geldi. Kira ortalamalarının yüzde 100’ün üzerinde arttığı bir düzlemde ev sahipleri daha azına razı olmadı. Kimi zaman taraflar şiddete başvurdu. Zira bu uygulama kayıt dışı yolların önünü açtı. Bu kayıt dışılık özellikle yalnız yaşayan kadın kiracılar için bir sürgün deneyimi ortaya çıkardı. Zam sınırına uymayan yalnızca ev sahipleri de değildi. SGK dahi zam sınırına uymadı. İzmir Konak’ta bulunan Rant Tesislerinde kira artışını yüzde 122.93 olarak belirledi[1].

Ev sahipleriyle kiracılar arasında uyuşmazlık davaları da arttı. Hukuk Mahkemeleri’nde 2020 yılında 28 bin 430 olan, “Kiralananın tahliyesi” konulu dava sayısı 2023 itibarıyla 42 bin 31’e çıktı. Davalık olmayan onlarca tahliye olduğu da şüphesiz. Manisa’da zihinsel engelli 2 oğlu ile yaşayan 48 yaşındaki Gülnaz Sever örneğin, kira artışında ev sahibiyle anlaşamamış ve evden çıkarılmıştı. Sever ve 2 çocuğu sokakta kalmış ve mahalledeki bir kahvehaneye sığınmışlardı: “Burada yaşamak çok zor. Çocuklarımla sandalyelerin üzerinde uyuyoruz. Onlarla kalabileceğim bir yer istiyorum" diyordu Sever.

***

Sonuçta barınma kriziyle baş başa bırakılan kiracılar yüzde 25 zam sınırıyla birlikte daha da güvencesiz koşullara sürüklenmiş oldu. Sözleşmesiz kiracılığın ve tahliyelerin önü açıldı. Zam sınırına hiç değilse tahliyelerin durdurulmasına yönelik bir düzenleme ile Borçlar Kanunu’ndaki 347. maddenin ve 5 yıllık kiracılar için açılan kira tespit davası maddesinin iptal edilmesi eşlik etmeli.

Gelinen noktada kira artışları asgari ücretliler, kamu kurumlarında çalışan emekçiler, memurlar, emekliler, öğrenciler, işçiler derken toplumun geniş kesimlerinin yetişemedikleri bir yaşam maliyeti ortaya çıkmış durumda. Bu uygulama geçtiğimiz bir senede ne ev sahiplerine ne eski ne yeni kiraya çıkan kiracıları korudu. Esas olan ise barınmanın temel bir insan hakkı olarak tesisinin ilk adımı olarak konutu rant aracı olarak gören anlayış terk edilmesi ve bu doğrultuda sosyal konut politikası oluşturulmasıdır.

[1] https://www.evrensel.net/haber/492715/akpnin-kira-zam-sinirini-sgk-bile-umursamadi-esnaf-kirasina-yuzde-123-zam-yapti